Инвесторам придется делиться, а покупателям – платить больше: как отразится на цене квартир законопроект 5600

Содержание законопроекта №5600 о сбалансированности бюджетных поступлений вызывало ожесточенные споры и сопротивление на рынке. Несколько раз его принятие откладывали, а в текст документа вносили множество правок. В итоге Верховная рада проголосовала законопроект во втором чтении, а президент подписал документ. Как сообщил Офис президента, закон укрепит ресурсную базу бюджета и будет предотвращать потери из-за уклонения от налогообложения.

О подробностях нового закона и его влиянии на рынок недвижимости – в авторской колонке для РБК-Украина Realty рассказывает Юлия Ступина, финансовый директор "Строй Сити Девелопмент Групп".

Как закон 5600 коснется сделок с недвижимостью

Закон охватил разные сферы. Он касается не только крупного бизнеса. В числе прочего — закон вносит изменения в правила игры на рынке недвижимости. Причем в версии проекта, которая была рассмотрена в первом чтении, была предусмотрена уплата 20% НДС при каждой покупке квартиры у юрлиц. Это могло бы привести к подорожанию жилья на треть, что ударило бы по карманам простых покупателей. Ко второму чтению эту норму убрали — и это хорошо для рынка.

Однако в законе содержится еще одна спорная норма — об ужесточении налогообложения чистого дохода от третьего и каждого последующего объекта недвижимости, проданного за год. Не распространяется эта норма только на имущество, полученное по наследству.

Норма эта более мягкая, так что на рынке недвижимости говорят, что существенного влияния на стоимость квартир она не окажет — это уже не приведет к такому подорожанию, как 20%-ный НДС. Раньше третья за год сделка облагалась налогом в 5%, но с общей суммы продаж. Теперь же 18% НДФЛ облагают разницу между ценой покупки и продажи. То есть, размер налога будет зависеть от разницы между покупкой и продажей – по сути от дохода от сделки. При этом, когда будут зачисляться расходы, при уплате налога от дохода с продажи недвижимости, обязательно нужно будет предоставить декларацию и указать размер дохода.

Уточню, что изменения касаются дальнейшей продажи, которая имеет признаки систематичности, и 18% налога — отчисления от чистого дохода, налогообложению подлежит именно разница между ценой продажи и ценой покупки такого объекта раньше.

К примеру, купив квартиру площадью 40 метров за 1 млн грн, а продав за 1,1 млн грн. — налогом облагается 100 тыс. грн. При ставке в 18% — это будет 18 тыс. грн.

Если же такие объекты (третий и последующие) получены плательщиком по наследству, то доход от их продажи облагается налогом по прежней ставке в 5%.

Какой части инвесторов и застройщиков это коснется — оценки расходятся: от 5% рынка до 40%. Все зависит от того, какие критерии используются.

Фото: РБК-Украина

Кто заплатит больше

Я считаю, что новые нормы ударят по большому количеству инвесторов, которые покупают квартиры на начальных этапах готовности объекта, чтобы заработать на дальнейшей перепродаже. Покупка первичной недвижимости — инвестиционный инструмент, такой же, как инвестиции в ценные бумаги. Теперь сделок по покупке недвижимости для получения инвестиционного дохода будет меньше.

При этом пострадает не крупный бизнес, у которого есть финансовые возможности, а мелкие застройщики, которым нужно привлечь инвесторов. Ведь они потеряют тех клиентов, которые инвестировали "в проект на стадии котлована" для приумножения капитала.

Повлияют новые нормы, в частности, и на тех частных застройщиков, которые строят дом, а потом делят его на квартиры и продают. Если ранее такой застройщик с первой продажи платил 1% пошлины, а с последующих 5% налога, 1% пошлины и 1,5% военного сбора (т.е. в сумме 7,5%), то теперь с третьей и последующей продажи придется платить уже по 18%. Так что на цене бюджетного жилья в новых условиях это отразится. Или же количество небольших игроков уменьшится, ведь недвижимость станет неконкурентной.

Вопрос не закрыт

Можно прогнозировать, что, жилье, вследствие принятия закона 5600, все-таки подорожает, и вопрос только в том, насколько и когда.

Да и расслабляться рано: Министр финансов Сергей Марченко уже пообещал, что Минфин к этой норме еще вернется, а глава комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Данил Гетманцев сообщил, что Верховная Рада нарабатывает компромиссный законопроект об изменениях налогообложения для строительной отрасли, который объединит "несколько законодательных инициатив от разных групп".

Так что вероятность того, что налог на добавленную стоимость на операции с недвижимостью все равно введут – остается весьма высокой. А следовательно — и вероятность еще большего подорожания.

Ранее наши авторы рассказывали что в Украине очень мало хороших общественных пространств.

А также — реально ли получить хорошую скидку от застройщика до и после Нового года.