Инфляция, новые налоги и низкие проценты: какие есть альтернативы пассивного дохода

По прогнозам экономистов, в 2022 году ставки по депозитам существенно не изменятся. При оптимистическом прогнозе, рост процентов по гривневым вложениям возможен лишь на 0,5-1%. А ставки по валютным депозитам останутся на уровне 2021 года. При этом уровень инфляции в Украине будет достаточно высоким: от 7% до 10% за год.

Какие альтернативные возможности инвестирования с целью хранения и приумножения собственных средств появляются в Украине, какая минимальная сумма нужна для старта и сколько можно получить – в авторской колонке для РБК-Украина Realty рассказывает Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Developmen.

Другими словами, в 2022 году высокая инфляция вкупе с налогообложением полученной прибыли (а это 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора) "съест" почти весь ожидаемый доход от депозитов. Зато уже несколько девелоперских компаний объявили о внедрении нового инвестиционного инструмента – "фондов инвестирования в недвижимость", которые позволят получить от 10% прибыли в иностранной валюте в год. Как они будут работать? Каковы их преимущества и риски для инвесторов?

Альтернатива депозитам и покупке квартир

Главное преимущество фондов инвестирования в недвижимость (ФИН) – прежде всего возможность для граждан вложить средства в строительство объектов недвижимости (например, в жилье) или сервисных апартаментов и получать пассивный доход. Если говорить о первичном рынке, то для инвестора отпадает потребность в приобретении целостного объекта (квартиры) за полную стоимость. Наоборот – есть возможность вложить разные суммы сразу в несколько ФИНов.Фото: РБК-Украина

Для того, чтобы стать инвестором ФИН, гражданину нужно приобрести ценные бумаги этого фонда, которые будут находиться в свободном обращении и которые можно будет при необходимости быстро продать.

В свою очередь полученные целевые средства через ФИН девелопер будет направлять на реализацию конкретных проектов, что может стать главным источником финансирования строительства и развития компаний без привлечения банковских кредитов. Причем реализация проекта не будет зависеть от уровня продаж квартир, часть средств из которых всегда направляется именно в строительство.

Это позволит застройщикам получать целевое финансирование на конкретный объект недвижимости, а конечным инвесторам – получать прибыль от реализации этих проектов. Иными словами, даже какая-то новая "пандемия", которая может повлечь временный отток покупателей, будет не способна затормозить возведение жилого комплекса.

На мой взгляд, для того, чтобы "войти" в ФИН с ощутимой прибылью, инвестору стоит ориентироваться на сумму не менее 5 тыс долларов. То есть, прибыль с этой суммы составит не менее 500 долларов в год.

Фонды – как новые инструменты инвестиций

В ближайшие 2-3 года в Украине могут появиться около 10 инвестфондов, созданных девелоперскими компаниями, деятельность которых будет направлена на получение прибыли в различных сегментах недвижимости. Распространение этого инвестиционного инструмента также может привлечь внимание иностранных фондов, инвестирующих в недвижимость. Речь идет о REIT-фондах (Real Estate Investment Trust).

Почему украинский рынок способен заинтересовать иностранные фонды?

Прежде всего, высоким уровнем ожидаемой прибыли. Для примера, в США доходность вложений в REIT-фонды составляет в среднем 2% и лишь изредка достигает 5%. А в Украине, как отмечалось, можно получить прибыль не менее 10% годовых в валюте.Ценные бумаги международных REIT-фондов свободно котируются на финансовых биржах и являются более ликвидными, чем объекты недвижимости, ведь продать их по рыночной стоимости можно гораздо быстрее, чем, к примеру, квартиру. Наибольшую долю прибыли любого REIT-фонда составляют арендные платежи, которые дают стабильные и прогнозируемые денежные поступления. Кроме того, прибыль REIT-фондов не зависит от уровня инфляции, ведь стоимость недвижимости, арендных платежей очень часто растут на эквивалент обесценивания оборотных средств.

Риски вложений в ФИНы

Инвестирование почти в любой рынок связаны с определенными рисками. И чтобы получить ожидаемую прибыль, стоит взвесить преимущества и недостатки того или иного рынка или инструмента – найти вменяемый баланс между прибылью и рисками.

Главный риск от инвестирования в первичный рынок жилья – это заморозка строительства, превращение ЖК в недострой. Еще один риск –банкротство девелопера по объективным или субъективным причинам. Тем не менее, эти риски можно существенно уменьшить, вкладывая, например, средства в объекты надежных девелоперов, или инвестируя на завершающих этапах строительства.

Инвестируя в ФИНы, можно столкнуться с похожими вещами. Юридические проблемы, связанные с землепользованием, различные судебные обременения могут не только повлиять на темпы строительства, а привести к банкротству застройщика. Но с учетом законодательства Украины, управление осуществляется КУА (компании по управлению активами), на которых возложена ответственность за проверку объектов инвестирования, что существенно уменьшает риски для вкладчиков.

Проблемой для инвестора может стать еще и обещанный застройщиком слишком высокий процент прибыли. Поэтому надо обращать внимание на рыночные показатели, и в случае слишком привлекательных обещаний, более тщательно проверять, за счет чего девелопер обещает более выгодные условия для вложения средств.

Также проблемой могут стать экономические, политические и форс-мажорные риски: гиперинфляция, война, техногенные катастрофы и тому подобное.

Гарантии вложений в ФИНы

Чтобы гарантировать прибыль от вложений в ФИН, во-первых, сам девелопер должен правильно настроить бизнес-процессы. Вряд ли, какая-то компания попытается закрепить сумму прибыли в процентах в год, однако активность торгов и ликвидность ценных бумаг фонда вместе с качеством проектов, которые будет реализовывать девелопер, могут стать косвенной гарантией надежности инвестиций.

Я уже упомянул о REIT-фондах: инвестирование в международные финорганизации, которые будут финансировать возведение ликвидных украинских объектов в разных сегментах недвижимости – является в определенной степени гарантией удачного вложения средств.Но самой главной гарантией станет прозрачная система отчетности управляющих фонда перед держателями ценных бумаг о расходах имеющихся средств и полученной прибыли. Чтобы вложить средства в инвестфонд, инвестору стоит также изучить его финансовую отчетность, уровень дохода и прибыли, капитализацию, долговую нагрузку, публичность и тому подобное.

Новый инструмент для инвестиций – это прежде всего расширение возможностей для граждан, нацеленных на получение прибыли от собственных сбережений. И, по большому счету, ФИНы могут стать "финансовой" частью реформирования градостроительной деятельности, ведь существование таких фондов тесно связано с прозрачными условиями на рынке строительства. Стоит отметить, что инвестфонды могут побудить иностранных инвесторов вкладывать средства в реализацию украинских проектов.

Ранее наши авторы рассказывали как реагируют покупатели жилья на угрозу войны.

Также юрист по недвижимости делился опытом как читать договор с застройщиком и на что обратить особое внимание.