Рынок офисной недвижимости в Украине постепенно восстанавливается. В последних отчетах консалтинговых компаний отмечается, что Киев стал лидером среди стран Центральной и Восточной Европы по объему строительства новых офисов. Несмотря на частичный переход на удаленный режим работы – спрос на качественные площади остается высоким.
Каким оказался второй год пандемии для рынка офисной недвижимости, а также каких изменений ожидать в нынешнем – в авторской колонке для РБК-Украина Realty рассказывает Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп"
Для глобального рынка офисной недвижимости 2021 год стал периодом стабилизации. По последним данным, в офисы уже вернулись 40% сотрудников. В 2022-м году этот процесс продолжится.
В европейских странах уже готовятся к повышенному спросу на качественное рабочее пространство. Новое предложение офисных площадей в регионе в 2022 году может стать самым крупным за последние пять лет. В 2021-м показатель составил 5,2 млн. кв.м, что на 24% больше предыдущего. В 2022-м в офисном сегменте запланировано строительство почти такого же объема площадей.
Стойкость рынка бизнес-недвижимости также определяется инвестиционным спросом. Традиционно доля вложений в офисы превышала жилую и логистическую недвижимость. По состоянию на 3-й квартал 2021 года инвестиции в строительство новых офисных объектов в европейских странах оценивались в 60 млрд. евро. Лидером стал Париж (3,8 млрд евро).
С насыщением рынка закономерно возникает вопрос переизбытка предложения и, как следствие, увеличение вакантности. Однако в Европе к концу 2021 года отмечали умеренный рост свободных площадей в среднем до 7,5% (в 2020 – 6,7%). При этом показатель отличался в зависимости от особенностей города. Для сравнения: в Берлине вакантность в объектах класса "А" находилась на уровне 2,9% – один из самых низких показателей Европы. В то время как в Бухаресте и Варшаве она превышала 10%.
Вероятно, причина низкой заполняемости ряда объектов – в их несоответствии актуальным запросам арендаторов. Это должно привести к активной модернизации офисных зданий в ближайшие годы.
На сегодня наличие гибких пространств и сервисной функции в бизнес-центре арендаторы расценивают как решающий фактор при выборе. В некоторых случаях даже отодвигая на второй план месторасположение.
Поэтому перспективы развития гибких офисов в мире оценивают положительно. Согласно прогнозам, их доля возрастет до 30% к 2030 году. Стимулом такого роста является активное развитие стартапов и малого бизнеса, а также тренд на flex-работу среди крупных корпораций.
Активность на отечественном рынке офисной недвижимости также постепенно восстанавливается. В течение прошлого года сотрудники возвращались в офлайн. Соответственно, спрос на качественные площади в столице оставался высоким и почти приблизился к докарантинному уровню. Согласно отчету консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в Киеве поглощение в сегменте — вдвое больше, чем было в 2020-м году.
В целом, отмечается, что на сегодня общее количество офисных площадей в Киеве – более 2 млн кв.м. В прошлом году новое предложение должно было составить порядка 220 тыс. кв.м (из них 194 тыс. уже ввели в эксплуатацию). Среди регионов активность наблюдалась во Львове, где в течение 2021 года сдали семь бизнес-центров общей площадью 60 тыс. кв.м. А также в Харькове – после рекорда в 2020 году (до 50 тыс. кв. м), в 2021 ввели один офисный объект.
Уровень нового предложения не повлиял на увеличение вакантности площадей. Более того, наблюдается тенденция к ее снижению. По оценкам консалтинговых компаний, в течение 2021 года она составляла от 9% до 14%.
Арендные ставки в Киеве в прошлом году выросли незначительно по сравнению с 2020-м, достигая 27 долл/кв.м в бизнес-центре класса "А", и 19 долл. – за класс "B". В текущем году стоит ожидать умеренного роста цен на столичные офисы высокого класса.
Классические офисные помещения заменяются адаптивными пространствами с сервисным сопровождением. Отсюда запрос на коворкинги и flex-офисы, в том числе среди большого бизнеса.
Специалисты инвестиционного банка JPMorgan прогнозируют, что с окончанием пандемии в 2022 году, параллельно восстановится и мировая экономика. Как результат, это положительно отразится на рынке коммерческой недвижимости, который в нынешнем году ожидает рекордный приток инвестиций.
Ко второй половине 2022 года планируется, что не менее 70% населения мира будут вакцинированы. В связи с этим Netflix, Google и ряд других мировых корпораций заявили, что всеми силами начнут возвращать сотрудников в офисы.
При этом гибридная модель работы для ряда бизнесов останется приоритетной. Пространство, как и сам трудовой процесс, становится гибким. В будущем компании столкнутся с новым вызовом: как улучшить рабочее место, чтобы сотрудники, привыкшие к удаленному режиму, захотели возвращаться в офисы.
Поэтому сегодня трансформируются подходы к функциональному наполнению офисных площадей. Выходом может стать создание общественных зон, зеленых террас, открытых пространств или других нестандартных решений.
К примеру, с целью обеспечения мобильности в офисе архитектурного бюро M Moser перешли на портативные зарядки, полностью отказавшись от розеток. Сотрудники могут работать из любой зоны помещения. Кроме того, здесь используют "зеленые" стены, системы контроля качества воздуха и возможности циркадного освещения. Последнее адаптирует свет под время суток и способствует повышению продуктивности.
Такие меры перекликаются с принципами healthy building, в основе которых – организация комфортных условий (температурного режима, шумоизоляции, качества воздуха и воды) пребывания в помещении. Все системы направлены на поддержание здоровья и хорошего самочувствия сотрудников.
Вместе с тем устаревшие офисные объекты ждут изменения, чтобы минимизировать показатель вакантности.
Ранее эксперты рассказывали, как отразится на цене квартир законопроект 5600 о налогообложении сделок с недвижимостью по ставке 18%.
А также – какими должны быть хорошие общественные пространства в Украине.