Балкон-косынка, коридор-трамвайчик и "бумажные" стены: какие квартиры не стоит покупать

Собираетесь приобретать первое жилье, а денег в обрез? Тогда стоит обратить внимание на самые бюджетные варианты вторичного рынка. Конечно, они содержат много нюансов: состояние дома и коммуникаций, шумные соседи, но самое основное – устаревшие с современной точки зрения планировки.

РБК-Украина Realty рекомендует, на что следует обратить внимание, чтобы выбрать оптимальный вариант и не пожалеть впоследствии.

Типовое жилье советских серий

Не секрет, что каждые 8 из 10 квартир в Украине строились во времена советского строительного бума – период, когда города стремительно обрастали кварталами многоэтажек промышленных серий. Неудивительно, что до сих пор львиная доля вторичного рынка – это "хрущевки", БПС-ки, "чешки", 464-я, 96-я, 134-я серии и другие модификации типового жилья.

Оно не только самое распространенное, но и самое доступное по цене. Во-первых, квартиры в домах старше 30-ти лет имеют небольшие площади в сравнении с новостройками. А во-вторых, жилье в таком фонде – часто устаревшее как морально, так и физически.

Но, благодаря привлекательной цене, типовые панельки продолжают пользоваться спросом – особенно, если речь идет о покупке первой квартиры. В то же время не каждая советская серия может быть хороша для современной семьи. И дело не только в возрасте дома: все они имеют как свои преимущества, так и слабые места, способные здорово осложнить жизнь.

464-я серия и ее "клоны"

464-я серия вышла в массовое производство в середине 60-х годов прошлого столетия. Вначале эти дома были 5-этажными – этакая улучшенная версия панельных "хрущевок" (но 2-комнатные квартиры проектировались с раздельными комнатами). Затем по стране стали возводить десятки тысяч 9-этажек разных модификаций 464-й серии.Советская типовая серия 464 (Виталий Носач, РБК-Украина)

Что надо учитывать, выбирая квартиру в домах 464-й серии:

• планировки: тесные и некомфортные ("негде развернуться"), маленькие кухни (5-7 кв.м), символические коридорчики и прихожие (3-4 кв.м);
• стены: бетонные и очень тонкие – 35 см, а значит, звуко- и теплизоляция крайне слабые;
• межкомнатные и межквартирные перекрытия и того вдвое тоньше – вы рискуете быть в курсе всех деталей личной жизни в квартирах по соседству, а также снизу и сверху;
• почти все стены (в том числе наружные) несущие – перепланировку сделать очень проблематично;
• высота потолков минимальная – 2,5 м;
• места для хранения колясок, велосипедов и домашней утвари нет;
• кладовых и антресолей чаще всего тоже нет.

"Чешка"

Появилась как одна из модификаций 464-й серии во второй половине 60-х годов. К жилым проектам из тогдашней Чехословакии эти дома не имеют никакого отношения. По одной из версий, свое название серия получила из-за того, что в этих квартирах временно селили чешских специалистов, прибывших на развитие киевского пивзавода "Оболонь", который начал работать в 1974 году.Типовой дом "чешской" серии (Виталий Носач, РБК-Украина)

"Чешки" строились ударными темпами (дома сдавались досрочно, к круглым датам и съездам партии), а значит, строители во время авралов волей-неволей халтурили и экономили. Как результат: в домах часто плохая стяжка, что дает о себе знать даже спустя полвека; низкое качество материалов, коммуникаций и сетей, отчего они к сегодняшнему дню уже могут быть в аварийном состоянии.

Что надо учитывать, выбирая квартиру в "чешке":

• толщина стен: больше, чем у 464-й – 38-40 см;
• перекрытия по-прежнему тонкие (соседи сбоку, снизу и сверху будут слышать каждый ваш шаг);
• планировки остаются тесными (площадь кухни 6-8 см, маленькие коридорчики и прихожие);
• в квартирах появились антресоли, но полноценные кладовки и места для хранения колясок, санок и пр. есть не везде;
• высота потолка – 2,5-2,6 м;
• лучше, если внешние стены "чешек" обложены плиткой – это дополнительная гидроизоляция. Если в рассматриваемом доме плитки нет, остерегайтесь: вы рискуете жить с грибком;
• в "чешках" нет техэтажа – жители верхних этажей ощущают на себе все прелести раскалённой крыши летом и обледененной –зимой.

БПС

БПС-ки – одна из самых распространенных серий многоэтажек, которые строились на протяжении 60-80-х годов 20 века. Своей аббревиатурой серия обязана названию вибропрокатного стана, на котором делались панели для этого типа домов.

БПС-ки известны как первые массовые 16-этажные жилые здания на территории Украины, однако экспериментальные дома этой серии были еще 9-этажными. Поэтому несколько волн ранних 16-ных БПС-ок возводились с учетом требований к 9-этажным домам, что было грубым нарушением норм и правил безопасности.16-этажный дом серии БПС (Виталий Носач, РБК-Украина)

В целом серия БПС стала прорывом в домостроении на фоне "чешек", 464-х и "хрущевок". Она предлагала такие же компактные, но более органичные планировки. В частности, в квартирах БПС 8-9-метровые кухни и обязательное наличие антресолей и кладовых. В домах появились грузовые лифты, а над верхним этажом – технический. Внешние стены уже не были несущими – эту функцию взял на себя каркас. Зато толщина стен выросла до 50-60 см. Ресурс прочности каркаса БПС-ок настолько высок, что они могут выдержат надстройку еще 5-8 этажей, считают специалисты.

Что нужно учитывать, выбирая квартиру в домах серии БПС:

• поэтажный план дома напоминает гостинку: на этаже можно встретить до 13-14 квартир, при этом сами коридоры узкие и длинные, расположение квартир линейное, шансов отгородиться тамбуром вместе с соседями (если вы живете не в торце) нет;
• тепло- и звукоизоляция по-прежнему низкие: в квартирах холодно зимой и жарко летом;
• если вы облюбовали квартиру в доме, построенном в одну из первых волн, помните, что он возводился по нормам 9-этажек. В частности, к нему, скорее всего, подведен газ, проигнорированы и другие требования для высотного домостроения. Отличить "раннюю" БПС-ку легко даже на глаз: эти дома внизу по бокам установлены на специфические "треноги";
• если вас смущают многочисленные внешние трещины в наружные стенах дома (в БПС-ках это не редкость) – можете не волноваться. Как мы уже писали, эти стены не несущие. За устойчивость конструкции отвечает каркас, а он в этой серии достаточно вынослив.

Ранее мы рассказывали про квартиры на первом этаже: проблема это или выгодная покупка.

Также мы делились прогнозами экспертов – какими будут цены на квартиры в 2022 году.