Ціни на житло у 2024: які міста дорожчають, а які — втрачають вартість

Ситуація на вторинному ринку житла

Попит на купівлю житла на вторинному ринку у 2024 році залишався на рівні 75% від довоєнного 2021 року. Це свідчить про повільне, але стабільне відновлення, особливо порівняно з 2022 роком, коли падіння становило 37%. У січні-лютому 2024 року попит на житло навіть зріс на 18-19% порівняно з аналогічними місяцями 2023 року, однак у подальші місяці, за винятком серпня, знову знижувався.

Попит на купівлю житла у 2024 році (дані OLX Нерухомість)

Серед основних причин відставання від довоєнних показників:

• депопуляція та міграція населення
• зниження платоспроможності громадян
• високий рівень невизначеності

Попри ці фактори, програмі "єОселя" вдалося частково активізувати ринок. Згідно з дослідженнями, 69% українців знають про цю ініціативу, 8% вже скористалися кредитуванням, а 36% планують це зробити.

Критерії вибору житла також змінюються під впливом війни. Окрім традиційних параметрів (ціна, площа, район), українці все частіше звертають увагу на поверх, автономність житла, наявність укриття та інших умов безпеки.

Критерії вибору житла в Україні в 2024 році (дані OLX Нерухомість)

Ціни на вторинному ринку

У 2024 році ціни на житло зросли у більшості областей України, особливо у західних та центральних регіонах. Найвищий приріст спостерігався у Рівному, Луцьку, Житомирі та Івано-Франківську. Так, медіанна вартість однокімнатних квартир у цих містах зросла на 17-29%.

Водночас ціни в доларах у містах, близьких до фронту, продовжували знижуватись:

• Херсон (-21%)
• Запоріжжя (-16%)
• Харків (-14%)

Будинки на вторинному ринку також здорожчали у більшості регіонів. Наприклад, в Івано-Франківську приріст вартості становив 46%, у Тернополі — 24%. Проте в Сумах, Запоріжжі та Херсоні ціни впали на 5-15%.

Продаж житла в Україні у 2024 році (дані OLX Нерухомість)

В Україні продовжує зростати попит на оренду житла

2024 рік став роком активного відновлення орендного сегменту. Попит на довгострокову оренду зріс на 8,4%, перевищивши навіть довоєнні показники 2021 року. Особливий приріст попиту спостерігався у серпні, коли студенти та сім’ї з дітьми готувалися до навчального року.

Однак кількість оголошень про довгострокову оренду знизилася на 11%, що спричинило значне зростання цін:

• однокімнатні квартири – ціни зросли на 18-24%, медіанна вартість – 12 000 гривень
• двокімнатні квартири – максимальне зростання в Сумах (+60%), Ужгороді (+25%), Києві (+50%).
• трикімнатні квартири – у Києві медіанна вартість досягла 50 000 гривень (+39%).

Довгострокова оренда житла в Україні у 2024 році (дані OLX Нерухомість)

Ключовими критеріями вибору орендного житла стали: ціна, близькість до роботи чи транспорту, а також автономність у разі відключення світла.

Критерії вибору житла для оренди (дані OLX Нерухомість)

Подобова оренда житла у 2024 році

Попит на подобову оренду зріс на 19,3%, пікові значення припадали на літні місяці. В Одесі червень 2024 року став рекордним із приростом попиту на 285% порівняно з 2023 роком, попри загрози обстрілів.

Вартість подобової оренди зросла на 6% для квартир і на 20% для будинків. Найбільше подорожчання спостерігалося в прифронтових містах (Суми, Полтава, Черкаси).

Подобова оренда житла в Україні у 2024 році (дані OLX Нерухомість)

Чого чекати на ринку житла у 2025 році

Аналітики OLX Нерухомість прогнозують, що у 2025 році ринок нерухомості України демонструватиме поступове відновлення з помірним зростанням попиту та цін, особливо в сегменті оренди та новобудов.

На ринку купівлі-продажу житла істотних змін цін у доларах не прогнозується, хоча можливі коригування через зміни в оподаткуванні угод. Програма "єОселя" й надалі підтримуватиме цей сегмент, але розширення її дії на житло віком до трьох років може суттєво переорієнтувати попит на первинний ринок.

Покупці, як і раніше, віддаватимуть перевагу готовим квартирам або об’єктам на завершальній стадії будівництва, аби швидше заселитися.

Подорожчання будівельних матеріалів і дефіцит робочої сили продовжать тиснути на ціни на новобудови. Найбільше зростання вартості очікується у Києві та Львові – містах із високою міграцією та зацікавленістю інвесторів.

Ринок довгострокової оренди залишиться драйвером нерухомості. На тлі міграції населення до безпечних регіонів та загальної невизначеності, яка змушує багатьох відкладати купівлю житла, попит на оренду продовжить зростати.

Ціни на оренду, особливо у західних та центральних областях, також збільшаться через скорочення пропозицій. Водночас частина продавців, які не знайдуть покупців, можуть вивести свою нерухомість на ринок оренди, що частково компенсує дефіцит.

Попит на подобову оренду зростатиме, особливо влітку, завдяки розвитку внутрішнього туризму, робочим відрядженням і родинним зустрічам, які об'єднують сім’ї, розділені війною.

Основними чинниками, що впливатимуть на ринок, стануть:

• рівень безпеки у регіонах
• стабільність енергосистеми
• стан економіки та платоспроможність населення
• інвесторська довіра та ситуація на фронті