Ціни на купівлю житла досягли дна, ринок нерухомості оживає
Ціни на ринку нерухомості досягли найнижчих показників. Така ситуація сприяє найбільш оптимістичним прогнозам за останні вісім років.
Про це у коментарі Galnet розповів президент Асоціації Фахівців з нерухомості України Олександр Бондаренко.
Експерт пояснив, що це не єдиний фактор, який сприяє позитивним прогнозам. Інші: збільшення кількості трансакцій та бажання українців «позбутися» нестабільної гривні ‒ не менш важливі. Проте ці прогнози будуть більш-менш адекватними лише за відсутності повномасштабної війни зі східним агресивним сусідом.
«Починаючи з 2007-2008 років я не давав оптимістичних прогнозів. У кінці цього року я вперше дав оптимістичний прогноз, пов'язаний з розвитком ринку нерухомості. По-перше, ціни, як на мене, практично досягли своїх найнижчих показників і можемо назвати це дном. Якщо, наприклад, говорити про Київ, то багато експертів сходяться на думці, що середня зважена ціна квадратного метра на первинному ринку нерухомості залежно від локації приблизно $1000/кв.м. Якщо виміряти в гривнях, то ми можемо побачити невелике зростання, але це пов'язано зі змінами курсу долара по відношенню до гривні. Середній показник практично однаковий ‒ $1000/кв.м. Мова йде про житлову нерухомість. З нежитловою інша ситуація, але тенденції ті самі», ‒ розповів О.Бондаренко.
За словами експерта, це та ціна, яка дає невелику норму рентабельності будівельним компаніям, що зводять об'єкти.
Він також пояснив, що на вторинному ринку ціна приблизно на 15-20% вища, ніж на первинному. Ця різниця формується на тому, що на вторинному ринку ви купите житло сьогодні, а завтра там вже будете жити, а на первинному купите сьогодні, а почнете жити умовно лише через півроку.
«Тому, якщо ми відштовхуємося від ціни $1000/кв.м, то на вторинному має бути $1200/кв.м. Щодо останньої ціни ситуація така: скажімо, на київському ринку нерухомості, дехто з аналітиків показали ціну у середньому $1280/кв.м, а це дуже близько до того реального показника, про який я розповідаю. Це другий фактор, який говорить про те, що ціни досягли свого найнижчого показника», ‒ розповів він.
Експерт застеріг, що ціни в різноманітних «прайсах» на сайтах та в газетах ‒ це те, що хоче отримати продавець, але це не та ціна, за якою відбуваються угоди. Тому цінову політику слід аналізувати дуже обережно, потрібно знати за якими показниками реально відбуваються угоди.
«Третій фактор, який наштовхує мене на оптимістичний прогноз, пов'язаний з кількістю угод. Якщо до вересня ми констатували критично малу кількість трансакцій на ринку нерухомості, то у жовтні вони зросли вдвічі. Це звісно дуже-дуже мало, оскільки це навіть не сягає третини показників, які були в докризовий період (йдеться про другу кризу, ‒ ред.). Тоді кількість трансакцій в середньому у Києві сягала приблизно 3 тис. на місяць, а зараз стала 1 тис., а ще у вересні їх було лише 500. Це подвоєння, це одне з свідчень того, що потенційний покупець зрозумів, що ціни вже мінімальні і є сенс вкладати гроші в нерухомість», ‒ пояснив О.Бондаренко.
Четвертий фактор позитивних прогнозів експерт пов'язує з тим, що дуже багато людей хочуть позбавитися нестабільної гривні.
«Що можна зробити, аби позбавитися гривні: або купити долар, що складно зараз зробити, або купити квадратні метри. Третьої альтернативи немає. І це підштовхує тих, у кого є заощадження у гривнях зробити крок на ринок нерухомості. Це ті люди, які в першу чергу йдуть на первинний ринок, а оскільки первинний і вторинний ринок це сполучені між собою сосуди, то показники врівноважуються», ‒ додав експерт.
О.Бондаренко пояснив також підвищення цін на оренду квартир в Україні. Він пов'язує це з нинішніми економічними та політичними процесами.
«Збільшення орендної плати пов'язано зі зміною курсу долара. Кожен орендодавець намалював у голові цифру, яку він хоче отримувати у якості орендної плати. Ця цифра, що б не казали, у нього виражається в доларах. Коли він множить, умовно $500, які хоче отримати за оренду своєї квартири, на сьогоднішній курс, то, звичайно, порівняно з серпнем, ця ціна виросла і це абсолютно не дивує. Другий фактор зростання цін - очікуване підвищення платежів за комунальні послуги і таке інше. Звісно, впливають також міграційні процеси. Це пов'язано з очевидними подіями. 450 тисяч вимушених переселенців «розмазані» по всій Україні. Дуже багато людей поїхали саме у великі міста, оскільки там найлегше вирішити питання з роботою. Переселенці в тому числі тиснуть на ринок оренди, що збільшує попит», ‒ пояснив експерт.
О.Бондаренко також зауважив, що якщо ми порівняємо сьогоднішні ціни на оренду з цінами липня-серпня, але переведемо суму в долари, то різкого зростання не відчутно.
Источник: SV Development
