Цена - лучший маркетинговый инструмент на рынке недвижимости
Продавцы и покупатели стараются прийти к компромиссу за счет минимизации налогообложения - на вторичном рынке жилой недвижимости, а также различных маркетинговых инструментов - на рынке новостроек.
Уходит в тень
На вторичном рынке в Киеве цены на квартиры привязаны к валюте. В январе-сентябре нынешнего года по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. средняя цена жилья снизилась на 4,5 % - до $ 113,6 тыс., свидетельствуют исследования портала address.ua. При этом девальвация с начала года составила около 60 %.
Несговорчивость продавцов не совсем характерна для рынка. «Во время кризиса 2008 2009 гг. недвижимость в валюте подешевела на уровень девальвации гривни - почти на 60 %», - вспоминает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Но тогда причиной нестабильности национальной валюты был международный финансовый кризис, а сейчас - украинские внутренние проблемы. Многие продавцы заняли выжидательную позицию, надеясь на покупателей с востока страны, где сейчас идут бои, а также инвесторов, которые, испугавшись проблем в банковской системе, начнут вкладывать свои сбережения в недвижимость.
Правда, пока ожидания владельцев квартир не совсем оправдываются. По данным компании ARPA Real Estate, за девять месяцев этого года в Киеве купили только 4,3 тыс. квартир, что в три раза меньше показателя за соответствующий период 2013 г.
Немногочисленные покупатели стараются минимизировать свои затраты. По данным компании «Олимп-Консалтинг», в первом полугодии 2014 г. количество договоров дарения выросло на 19 % и составило 34 тыс. по Украине. «Данных за третий квартал пока нет, но эта тенденция актуальна и сегодня», - сообщил «Капиталу» директор компании Андрей Гусельников.
При заключении таких договоров можно избежать уплаты налогов. По данным вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, отчисления государству составляют 2 % от стоимости квартиры: по 1 % поступает в Пенсионный фонд и в качестве госпошлины.
Еще около 2 тыс. грн нужно потратить на извлечения из реестров и регистрацию права собственности. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то его владельцу нужно уплатить дополнительную пошлину - 5 % от оценочной стоимости апартаментов. Например, при покупке однокомнатной квартиры стоимостью $ 50 тыс. эта схема позволяет сэкономить примерно $ 1,2 тыс.
Договоры дарения помогают покупателям избежать рисков при сотрудничестве с банками, уверяют эксперты. Согласно постановлению Национального банка, которое вступило в силу осенью, наличными можно рассчитываться на сумму до 150 тыс. грн. «Один из наших клиентов решил перечислить деньги за покупку недвижимости через Терра Банк. Стоит ли говорить, что сумма до покупателя не дошла, а сделка сорвалась», - рассказывает директор киевского агентства недвижимости, пожелавший остаться неназванным. Напомним, 22 августа Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) ввел временную администрацию в это финансовое учреждение.
По данным ФГВФЛ, сегодня временная администрация введена еще в 26 финструктур. Среди них Мелиор Банк, ИнтерКредитБанк, Прайм-Банк, Еврогазбанк, Экспобанк, Грин Банк, «Порто-Франко», «Аксиома», «Демарк», «Золотые ворота» и др. По данным НБУ, в Украине на 1 октября банковскую лицензию имеют 168 учреждений, причем одна из них выдана санационному банку.
Новостройки в цене
На рынке первичной недвижимости ситуация более благоприятная. С января по сентябрь было заключено 6,48 тыс. сделок, что только в 1,7 раза меньше итогов аналогичного периода 2013 г., свидетельствуют данные компании ARPA Real Estate. Это связано с тем, что покупатели все чаще приобретают жилье в новостройках. В структуре продаж за первые девять месяцев - 60 %, что на 14 п. п. больше показателей прошлого года. Застройщики привлекают покупателей при помощи различных маркетинговых программ: получения кредита у банка-партнера, рассрочка платежа и пр., писал ранее «Капитал».
Самый лучший маркетинговый инструмент сейчас - это цена, утверждает замдиректора по маркетингу строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева. Многие застройщики вынуждены фиксировать цены на квартиры по льготному курсу, например 11,5 UAH/USD. Это дает свои плоды. По мнению Деревлевой, уменьшение стоимости жилья в долларах на 20 % приводит к активизации продаж. «Сейчас люди готовы приобретать недвижимость по цене от 12,5 тыс. грн до 16,5 тыс. грн за квадратный метр», - заключает она.
в 2,2 раза сократилось количество сделок на рынке жилой недвижимости в январе-сентябре нынешнего года по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.
Столичные застройщики меняют условия рассрочки (например, вводят варианты 0 % на ограниченный срок выплаты), корректируют условия покупки и первый взнос, рассказывает руководитель отдела продаж портала аddress.ua Светлана Пешко. Например, в жилом комплексе «Чайка» предоставляют беспроцентную рассрочку на строящееся жилье до конца этого года.
Первоначальный взнос составляет 50 % от стоимости квартиры. В отделе продаж жилого комплекса «Комфорт Таун» рассказали, что первый взнос на жилье составляет до 10 лет, а до момента ввода объекта в эксплуатацию предлагается беспроцентная рассрочка платежа. После этого остаток суммы предоставляется в кредит сроком на 10 лет под 10 % годовых с привязкой к курсу валют. «Безусловно, некоторые игроки пытаются изловчиться и предлагают другие способы привлечения клиентов. К примеру, рекомендуют скидки, процент которых привязан к годовщине компании и т. д.», - добавляет управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Жилье подешевеет
Цены на рынке жилой недвижимости будут немного ползти вниз, уверены опрошенные «Капиталом» эксперты. Но далеко не все квартиры дойдут до конечного покупателя, некоторые предложения перехватят спекулянты или рантье. «Клиенты одного из киевских агентств недвижимости готовы приобрести трех-четырехкомнатные апартаменты за $ 200 тыс. Летом они могли купить квартиру только в районе станции метро «Политехнический институт», а недавно - на Печерске», - утверждает Анатолий Топал.
Средняя цена предложения на вторичном рынке по итогам года снизится на 7 8 %, считает Андрей Гусельников. Он напоминает, что в минувшем году цена просела на 5 %.
Отсутствие достаточного спроса будет давить и на застройщиков. «Чтобы активизировать продажи, они будут проводить различные акции. Например, предоставлять скидки к Новому году», - прогнозирует ведущий специалист по недвижимости консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Он добавил, что размер дисконта может достигать 10 % от первоначальной цены.
