Ситуация на рынке недвижимости: откуда спрос на «первичку» и за чей счет строят
Несмотря на кризис, темпы роста строительства жилья в Украине в последнее время не только не замедлились, но даже несколько выросли.
Domik.ua выяснил, почему это происходит, за счет чего финансируются проекты и каким строительным компаниям легче выживать в сегодняшних условиях.
Экономико-политическая ситуация в стране в последний год совершенно не способствует развитию экономики. И это не могло не повлиять на рынок недвижимости в Украине. Мы неоднократно говорили с экспертами рынка о его нынешнем состоянии, и практически все они сходятся во мнении, что ситуация крайне сложная, практически все процессы в отрасли приостановлены. Спрос наблюдается только в сегменте первичного жилья, а строительные компании, несмотря на все сложности, продолжают реализацию своих проектов. Но вот повлияла ли общая стагнация на рынке и даже экономический спад в целом на темпы возведения объектов и чем это обусловлено?
Откуда спрос на первичном рынке?
Эксперты отечественного рынка недвижимости в один голос утверждают, что сегмент первичного жилья - чуть ли не единственный, где сегодня еще фиксируются определенные объемы продаж. Политическая и экономическая нестабильность в стране сдерживают один из основных факторов, влияющих на принятие решения о покупке жилья - желание улучшить жилищные условия. Поэтому на первое место сегодня выходит фактор сохранения капитала, особенно учитывая растущий уровень недоверия населения к банковской системе.
И в данном случае первичный рынок для покупателей предпочтителен по ряду причин. Во-первых, это современное жилье, построенное по новым технологиям с использованием эргономичных и качественных материалов. Во-вторых, строительные компании привлекают клиентов и разнообразными программами лояльности и скидками, не говоря уж о том, что цена квадратного метра в новостройках растет не столь быстро, как курс доллара.
К тому же, в последние несколько лет многие застройки заработали имидж надежных партнеров, выполняющих свои обязательства. Несмотря на все экономические и политические сложности, темпы строительства с начала 2014 года, по оценкам экспертов, не замедлялись.
Темпы строительства: факторы влияния
Еще в начале весны ведущие застройщики подчеркивали, что несмотря ни на какие обстоятельства, намерены закончить строительство всех начатых объектов в срок. Сегодня мы видим, что именно так и происходит. Большинство планируемых объектов либо уже введены в эксплуатацию , либо находятся на стадии оформления документов, либо будут сданы уже до конца года.
По словам главы наблюдательного совета Института «ГорГражданПроект» Ольги Зарембы, в активной фазе на сегодняшний день находятся и те проекты, которые были начаты еще в 2012-2013 гг.
Тем не менее, закончив предыдущие проекты или выйдя на финальную стадию стройки, компании берутся за разработку и реализацию новых проектов. «За 2014 год рынок первичной жилой недвижимости пополнился 24 новыми проектами. Еще два проекта откроют продажи в ближайшее время. В условиях постоянного роста стоимости строительных материалов, многие застройщики даже увеличили скорость строительства, около 10% активно строящихся объектов возводятся с опережением графика. Основная задача девелоперов сегодня - закончить максимально быстро свои объекты, поскольку рынок мало прогнозируем в среднесрочной перспективе», - комментирует ситуацию Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
Что же влияет на темпы строительства?
Как утверждают застройщики, основными факторами, влияющими на скорость возведения многоэтажки, являются технология строительства, этажность, количество квартир, логистика и готовность городской инфраструктуры принять новый объект, ряд других подобных факторов. Например, срок строительства любого здания площадью порядка 12500 кв.м. составляет от полутора лет.
А вот класс жилья существенного влияния на скорость строительства не оказывает. В случаях, если дома класса премиум и выше строятся дольше, связано это со сложностью внутренней отделки и использованием дорогих материалов, требующих более внимательного подхода.
Однако, в сегодняшней ситуации есть и несколько особенностей, также заметно влияющих на скорость постройки новых объектов. Нынешнюю активность в реализации проектов некоторые эксперты называют строительным псевдо-бумом, обусловленным ростом цен на строительные работы. Так, за 9 месяцев текущего года рост цен в этом сегменте составил порядка 7%, по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., а до декабря он, вполне возможно, достигнет показателя в 10%.
Исходя из этого, некоторые операторы рынка считают, что именно теперь нужно срочно заканчивать строительные проекты, в особенности, те, где основные инвестиции были сделаны еще до начала подорожания, вернее индексации стоимости, соответственно девальвации гривны.
Сегодня долгострои для строительных компаний - это потеря не только доверия клиента, но и серьезных капиталов. Поэтому, по мнению риелторов, работающих с первичным рынком, сейчас, в случае задержки со сроками сдачи дома в эксплуатацию, причины нужно искать не в возможных аферах, а в куда более банальной плоскости - бюрократических проволочках при передаче на баланс города, оформлении документов и отсутствии общей стратегии у владельцев компании-застройщика.
За чей счет строят?
Финансирование строительства на сегодняшний день является одним из самых больных вопросов в данном сегменте. «Общие правила финансирования, которые работали 3-5 лет назад, - рассказывает Ольга Заремба, - сейчас не действуют. Банки, которые ранее выступали партнерами застройщиков (UniCredit, VTB, Проминвест), в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, приостановили кредитование».
Зарубежное бизнес-инвестирование, по мнению экспертов, также практически отсутствует. Связано это не столько с экономическими сложностями Украины, сколько с военными действиями на ее территории и агрессивным и непредсказуемым поведением ближайшего соседа.
В результате, финансирование осуществляется преимущественно за счет самого девелопера, а также привлечения средств частных инвесторов. Однако рассчитывать на последние компании стоит только после начала реального строительства.
«Период открытия продаж, - говорит Ярослава Чапко, - зависит от сезонности, текущего спроса, «запаса прочности» у самого застройщика. Важным фактором является репутация девелопера ».
Когда речь идет о строительстве дома премиум-класса и выше, нередки случаи реализации проекта за собственные средства девелопера. Квартиры здесь не поступают в продажу до фактического завершения строительных работ. Зарезервировать такую недвижимость можно уже на стадии планирования внутреннего пространства и оформления интерьера.
На уровень доверия потенциального покупателя вполне может повлиять уровень компании-застройщика. Эксперты говорят, что известной крупной строительной компании гораздо проще привлечь частного инвестора еще на ранних стадиях реализации проекта. Именно поэтому они оказываются более гибкими в вопросах ценообразования и внедрении различных программ лояльности, акций и скидок.
И хотя на отечественном рынке существует немало примеров успешной реализации частных строительных проектов, именно небольшие компании находятся в так называемой «группе риска», и зачастую им приходится рассчитывать на собственные финансовые ресурсы - продажи здесь, как правило, могут быть успешны на стадии строительства от 70% проекта и выше.
Таким образом, темпы возведения жилой недвижимости в относительно благополучных регионах страны, несмотря на все сложности нынешней экономической и политической ситуации, не только не снизились, но в некоторых случаях и ускорились. Спрос на продукт есть, а в условиях острого дефицита жилья на отечественном рынке, после стабилизации обстановки он, скорее всего, будет только расти. Кроме того, многие специалисты в области экономики и финансов утверждают, что сохранение темпов строительства нового жилья должно быть одной из первоочередных задач не только экономических ведомств, но даже правительственных программ нашего государства.
