Що відбувається на ринку нерухомості і чого чекати далі: оцінки та прогноз девелоперів

Що відбувається з цінами і попитом на ринку первинної нерухомості в Україні від початку повномасштабної війни, що і як впливає на вартість квадратних метрів у новобудовах, та чого чекати до кінця 2024 року – в огляді від РБК-Україна.

Зміст

• Що впливає на собівартість будівництва
• Чи варто чекати зростання цін на квадратні метри
• Як забудовники впливають на ціни
• Ціна – це ще не все

Ринок первинної нерухомості в Україні від початку повномасштабної війни швидше мертвий, ніж живий. Життєдайні ін’єкції будівельному сектору час від часу забезпечує держава у вигляді програм стимулювання попиту типу "єОселя" чи "єВідродження". Такі заходи дозволяють ринку швидше не вмерти, ніж повноцінно розвиватися.

Проте це не знімає з порядку денного існуючу проблему дефіциту житла, яка лише поглибилася від початку війни. Наразі маємо ситуацію, коли ті, хто має гроші, не хочуть вкладатись в нерухомість, а ті, кому потрібне житло, не мають грошей для його купівлі. Тим часом будівельний ринок втрачає стимули для розвитку, об’єми робіт падають, ціни на нерухомість ростуть.

Що впливає на собівартість будівництва

На собівартість будівництва впливають чимало факторів, серед яких – девальвація гривні, дефіцит робочої сили, значне здорожчання будівельних матеріалів та електроенергії. Всі ці фактори в комплексі створюють складні умови для будівельної галузі, змушуючи девелоперів шукати нові підходи до оптимізації витрат та адаптації до ринкових умов.

Найбільше на собівартість будівництва впливає саме дефіцит робочої сили, запевняють в компанії KAN Development. Не вистачає чоловіків за вузькопрофільними напрямками робіт. Мобілізація таких спеціалістів зупиняє роботу цілих напрямків та вимагає швидкого пошуку альтернатив, яких інколи просто не існує.

"Одна з найбільш витратних частин собівартості – оплата праці будівельників. В умовах дефіциту робочих рук доводиться збільшувати фінансову винагороду", – розказує комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

За будівельні бригади йде конкурентна боротьба. І виграють її ті компанії, які пропонують або велику заробітну плату, або значні обсяги робіт.

Фото: Getty Images

Ще одна значна стаття видатків – забезпечення живлення на будівництві на час відключень електроенергії.

Крім того, традиційно на собівартість будівництва впливають поступове і планомірне зростання вартості будівельних матеріалів та подорожчання послуг логістики і підряду, зазначає маркетинг-директор компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова.

Чи варто чекати зростання цін на квадратні метри

Прогнозувати цінову динаміку на ринку вкрай складно. Первинка дуже чутлива до кон'юнктурних змін та інформаційного тла. Якщо дивитись, як змінювалась вартість нерухомості протягом першого півріччя, то можна прослідкувати, що ціни помірно зростали до травня, нагадує Анна Лаєвська. Потім почалося зниження, обумовлене посиленням мобілізаційних заходів та жорсткими заходами економії електроенергії.

З липня тренд на підвищення вартості повернувся. Подекуди ціни на декілька відсотків вищі, ніж це було на початку року. Однак попереду опалювальний сезон та можливі тривалі блекаути. Це стримуватиме продажі та збільшення вартості.

На більш позитивний прогноз можуть розраховувати девелопери, які пропонують власні рішення щодо автономної електрогенерації.

"Загалом, якщо обставини будуть більш сприятливими, то ціни ростимуть. Можна очікувати на 5-10% збільшення вартості нерухомості до кінця цього року", – прогнозує співрозмовниця РБК-Україна.

Про можливий ріст цін говорять й інші учасники ринку. Проте, наприклад, за прогнозом виконавчого директора девелоперської компанії ENSO Раміля Мехтієва, ріст може бути більш скромним – на рівні 3-5%.

Наразі немає вагомих причин для падіння цін, принаймні на житло класу економ та комфорт/комфорт+, стверджує Ірина Міхальова. Це стосується як проєктів, що наразі будуються, так і проєктів, які стартуватимуть восени.

Сприятимуть цьому, зокрема, дефіцит готового житла, яке активно розкуповується нині учасниками державних програм "єОселя" та "єВідновлення", та скромна кількість запусків нових проєктів, особливо на території столиці.

"Ба більше, на тлі покращення умов програми "єОселя" для молоді до 25 років включно (щодо зменшення розміру першого внеску з 20% до 10%) очікуємо активізацію цього сегменту покупців", – прогнозує Міхальова в коментарі для РБК-Україна.

В компанії KAN Development прямим ризиком подальшого підвищення цін називають збільшення податкового навантаження на населення через очікувану зміну системи оподаткування в країні загалом і, відповідно, оподаткування угод купівлі – продажу нерухомості.

Собівартість будівництва може зрости й через можливу зупинку та закриття виробництв постачальників девелоперів, відтак пропозицій на ринку нерухомості буде менше.

Фото: Getty Images

А от в компанії Taryan Group (працює в сегменті елітної нерухомості – Ред.) взагалі не вважають підвищення цін суттєвим ризиком. Навпаки, вважають це стимулом для нових можливостей.

"Індикатор здорового ринку, що розвивається, – це зростання вартості активів та нерухомості. Якщо ми хочемо, щоб український ринок нерухомості розвивався, щоб девелопери створювали нові проєкти та конкурували не лише в ціні, а й в якості, для цього ціни мають підвищуватися, адже сьогодні вони на рівні собівартості", – запевняє виконавчий директор Taryan Group Назар Бурда.

Як забудовники впливають на ціни

Часи, коли забудовники радо стимулювали ріст цін на квадратні метри задля збільшення власних заробітків, минули. Це не означає, що вони не повернуться з часом. Але наразі, схоже, девелопери й самі не раді здорожчанню нерухомості. Тому хто як може намагаються оптимізувати витрати.

В компанії KAN Development роблять це за рахунок формування запасів будівельних матеріалів, які "страхують" будівельний процес від форс-мажорів на додаткових півтора квартали активного будівництва. Разом з цим, компанія слідує фінансовій стратегії прямого фінансування проєктів, де кожен об'єкт має окреме джерело фінансування і свій резерв.

"Такий підхід дозволяє створювати житлові комплекси з унікальними концепціями та широкою інфраструктурою можливостей, вчасно здавати об'єкти в експлуатацію і не ризикувати довірою мешканців щодо якості та комфорту", – запевняють в компанії.

В компанії ENSO ключовими стратегіями оптимізації витрат та підтримки конкурентоспроможності є постійна диверсифікація постачальників та перехід з постоплати на передоплату. Ці кроки дозволяють частково уповільнити зростання вартості будівництва.

Ірина Міхальова з Alliance Novobud зазначає, що компанія не займається зниженням собівартості будівництва шляхом закупівлі, наприклад, дешевших будматеріалів. Хоча не завжди нижча ціна означає гіршу якість.

"Ми роками працюємо з перевіреними постачальниками та маємо велику базу знань й досвіду щодо тих чи інших брендів. Закуповуємо їх за гуртовими цінами, що і дозволяє зменшити витрати на будівництво", – пояснює співрозмовниця видання.

Серед інших шляхів зниження собівартості: ефективне управління ресурсами, яке дозволяє уникнути простоїв техніки та робочої сили, використання новітніх будівельних технологій та будматеріалів, що дозволяє скоротити час будівництва та підвищити енергоефективність будівель, інвестиції в навчання персоналу, що підвищує їхню кваліфікацію та ефективність роботи, дозволяючи зменшити кількість помилок та перероблень тощо.

А в компанії "Інтергал-Буд" першочергово намагаються знизити дефіцит робочих рук на будівельних майданчиках. Зараз він сягає 30%.

"На деякі процеси, а саме ті, що не потребують значних фізичних зусиль, залучаємо жінок. Також намагаємось заохочувати молодь, чоловіків віком від 18 до 25 років. Ми навіть мали ідею організувати ПТУ на базі компанії, щоб навчати молодих людей базовим будівельним спеціальностям", – розказує Анна Лаєвська.

А от Назар Бурда з Taryan Group констатує, що компанія знаходиться не в тому сегменті, де шукають можливості зробити продукт дешевшим. "Незважаючи на складну ситуацію, ми постійно працюємо над тим, як зробити наш продукт ще краще. Тому ми конкуруємо не ціною, а якістю та унікальністю наших об’єктів", – запевняє він.

Ціна – це ще не все

Учасники будівельного ринку запевняють: попит на "первинці" наразі залежить не лише від ціни квадратного метра. Загальна динаміка попиту значною мірою залежить від безпекової ситуації в країні та економічної стабільності.

"Споживачі зараз орієнтуються не лише виключно на цінову політику, але й на такі важливі фактори як безпека, автономність, розташування нерухомості", – пояснює тенденцію Раміль Мехтієв.

На попит впливає, зокрема, доступність вигідних фінансових інструментів для придбання житла. Наразі одним з основних драйверів ринку є держпрограма "єОселя". Вже понад 12 тисяч українських родин скористались можливістю взяти пільговий кредит на житло. І це за обставин, що далеко не всі заявки українців на іпотеку отримують схвалення банків, пояснює Анна Лаєвська.

Отже, швидше за все, за умов стабільного фінансування програми та більш лояльного ставлення до потенційних позичальників обсяги таких кредитів зростатимуть.

Фото: facebook.com/luckyland.dim

Щодо ситуації в різних сегментах ринку, то, стверджують співрозмовники РБК-Україна, сегмент житла комфорт-класу стабільніший та показує доволі непогані результати.

"Найбільш популярний сегмент у покупців первинки – комфорт-клас, квартири на дві-три спальні кімнати з просторою кухнею-вітальнею. Ця пропозиція зростає в ціні, однак не втрачає своєї популярності. В тому числі завдяки "єОселя". Адже такі помешкання найчастіше стають запитами учасників програми", – каже Анна Лаєвська.

Щодо житла бізнес-класу, то тут відчувається просідання. І зрозуміло, чому: житло простіших класів закриває наразі базову потребу — мати власну територію для проживання. А от житло бізнес-класу завжди було й залишається радше прагненням заробити на інвестиції, покращити свої житлові умови не через необхідність, а через прагнення виділитися. У час нестабільності подібні бажання відходять на другий план, констатує Ірина Міхальова, додаючи, що саме через це інвестування в житло бізнес-класу наразі виглядає потенційно більш вигідним.

Що стосується житла еліт-сегменту, то, за словами Назара Бурди, наразі більшість таких активів в Україні недооцінені. Тим часом в країні формується потенційно високий відкладений попит, який стрімко злетить за перших ознак покращення ситуації. Але навіть за таких умов, запевняє співрозмовник РБК-Україна, в компанію звертаються інвестори, як з України, так і з інших країн, які розуміють, що цей час - можливість отримати високоякісний актив з великим потенціалом за кращою ціною.

Залишилось лиш перемогти у війні.