Що робити, якщо орендодавець відмовляється повертати завдаток: роз’яснення юриста

Що таке завдаток і як він регулюється законом

Відповідно до Цивільного кодексу України (ЦКУ), завдаток – це сума грошей, яка передається однією стороною іншій як підтвердження договору і забезпечення його виконання (ст. 570 ЦКУ). Завдаток виконує кілька функцій:

• Підтвердження зобов’язання (факт укладення договору).
• Спосіб забезпечення виконання домовленостей.
• Фінансова гарантія: якщо зобов’язання не виконує сторона, яка дала завдаток, кошти залишаються у іншої сторони. Якщо зобов’язання порушив той, хто отримав завдаток, він має повернути його у подвійному розмірі.

Для того, щоб кошти вважалися завдатком, у договорі чи розписці має бути чітко вказано це слово. Якщо такого зазначення немає, сума вважається авансом.

Чим відрізняється завдаток від авансу

При укладанні договорів важливо розрізняти завдаток та аванс, адже вони мають різний правовий статус і наслідки у разі порушення умов угоди. На законодавчому рівні поняття "аванс" не визначено, проте Велика Українська Енциклопедія трактує його як грошову суму, передану в рахунок майбутніх платежів. На відміну від завдатку:

• аванс не забезпечує виконання зобов’язань за договором
• у разі порушення умов договору аванс повертається стороні, яка його передала
• якщо в угоді немає прямої вказівки, що платіж є завдатком, то він автоматично вважається авансом

Завдаток, своєю чергою, виконує функцію забезпечення зобов'язань. У разі їх невиконання:

• якщо договір не виконав той, хто передав завдаток, він його втрачає
• якщо винною є сторона, яка отримала завдаток, вона зобов’язана повернути його у подвійному розмірі

Якщо сторони не уклали договір оренди, аванс, підтверджений розпискою, має бути повернутий орендодавцем незалежно від причин невиконання зобов'язань. У разі відмови повернути кошти орендар має право звернутися до суду.

Розписку бажано складати у присутності третьої особи (сусідів, ріелторів тощо), щоб уникнути можливих суперечок.

У день передачі авансу сторони можуть підписати договір оренди, в якому чітко зазначити суму авансового платежу. Це стане підставою для подання позову у разі невиконання умов договору.

Під час підписання договору важливо уважно прописати у документах умови передачі коштів. При цьому варто використовувати юридичні формулювання (наприклад, "завдаток" чи "аванс") відповідно до бажаних наслідків, зазначає Ірина Гончаренко. У разі сумнівів вона радить консультуватися з юристом.

Куди звертатися у разі відмови повернути завдаток

Якщо орендодавець відмовляється повертати завдаток:

• Спробуйте вирішити питання мирно. Зверніться до орендодавця з письмовою претензією, зазначивши вимогу повернути завдаток згідно з умовами договору чи законодавством.
• Підготуйте документи для суду:
  - договір оренди, де зазначено, що кошти є завдатком
  - розписку про передачу завдатку (бажано оформлену у присутності свідків)
  - листування чи інші докази, що підтверджують факт передачі коштів та невиконання домовленостей орендодавцем.
• Зверніться до суду. Відповідно до статті 16 ЦКУ, кожна особа має право на захист своїх майнових прав.
• Скористайтеся правовою допомогою. Адвокат допоможе правильно скласти позов та захистити ваші інтереси у суді.

Як уникнути проблем із завдатком

Укладайте письмовий договір. У ньому має бути чітко вказано статус платежу – завдаток чи аванс, а також порядок повернення коштів.

Оформлюйте розписку. У розписці обов’язково вказуйте: суму, мету передачі коштів, дату та підписи сторін.

Залучайте свідків. Це може бути рієлтор, сусід чи інша третя особа.

Обговорюйте деталі заздалегідь. Уточніть умови повернення коштів у разі зміни планів.

Приклади із судової практики

Київський районний суд м. Полтава в рішенні від 20 червня 2023 року (справа №552/1638/23) зазначив, що аванс є грошовою сумою або майновою цінністю, яка передається в рахунок майбутніх платежів.

Аванс не виконує функцію забезпечення зобов’язання, тому він підлягає поверненню незалежно від причин невиконання договору.

Завдаток, на відміну від авансу, виконує функцію забезпечення зобов’язання: якщо умови договору порушує сторона, яка дала завдаток, вона його втрачає, а якщо сторона, яка отримала завдаток, то вона повинна повернути його у подвійному розмірі.

Верховний Суд України у постанові від 13 лютого 2013 року (справа №6-17цс12) підтвердив, що якщо договір між сторонами не укладено, передана грошова сума вважається авансом і підлягає поверненню.

Вінницький апеляційний суд у постанові від 29 серпня 2022 року (справа №752/25205/21) зазначив, що навіть за усної домовленості сторін передані кошти вважаються авансом, якщо не укладено письмового договору.