Рынок земли: какие ошибки власть допускает на старте реформы

Верховная рада и Кабинет министров планируют в следующем году открыть рынок земли, дав старт официальной продаже сельскохозяйственных угодий. Готовя законодательную базу, власти планируют прописать реформу с рядом ограничений, которые не выгодны ни владельцам земли, ни бизнесу. Подробнее о том, какие риски могут возникнуть при запуске рынка – в материале Павла Мороза для РБК-Украина.

Земельная реформа, предложенная законопроектом №2178-10, прежде всего, не на руку собственникам земли. Из упомянутого законопроекта пока непонятно, как будет реализовано преимущественное право и как будет организован процесс выставления на продажу земельного участка.

Допустим, бабушка в селе, у которой есть пай, хочет его продать. В первые год-два после отмены моратория таких людей будет немного, но они будут. И куда им идти? Бабушка пойдет к инвестору, который уже обрабатывает поле, и он заплатит ту цену, которую считает нужной. И это не будет рыночная цена.

И опять же вопрос, если, например, на поле в 20 га одна бабушка решила продать 1 га, но не тому инвестору, который арендует поле, а другому, который на этих 20 га не представлен. Как будет решаться проблема в этой шахматке? Кому будет интересно обрабатывать такие участки?

Вот почему власти нужно изначально было сосредоточиться над тем, как желающие продать землю могут свое право реализовать. Допускается также механизм через создание заявки-лота на ProZorro и аналогичных площадках. Только бабушка туда не пойдет. Это создаст прослойку третьих лиц, компаний-посредников, которые будут помогать с выставлением земли на торги за комиссию.

Нужно искать реальные механизмы для продажи земли. Это может происходить, к примеру, в формате, когда должностные лица сельских советов будут разъяснять людям, как и что делать. Чтобы люди получали информацию о том, куда и кому они могут продать паи.

Часто люди заинтересованы в том, чтобы им давали солому, чистили снег, чинили линии электропередач. Это те вещи, на которые у местной власти в селе не хватает денег или когда нужно сделать быстро, а бюрократические процедуры этого не позволяют. Подобные условия склоняют людей к тому или иному инвестору. И вполне нормально, если потенциальный покупатель или арендатор земли придет на общественные слушания и расскажет, что он может предложить, какую цену он готов платить.

Есть один момент, о котором власти не говорят. Если землю продают инвестору, сельский совет в будущем теряет доходы. Прежде всего, это будет касаться подоходного налога, который является одним из основных источников наполнения бюджета объединенных территориальных общин (ОТО).

Арендная плата за землю, которой распоряжается сельсовет, также платиться не будет, если землю продадут. Иными словами, в ближайшей перспективе сельский бюджет потеряет. Где компенсаторы? Как раз инициаторы проведения земельной реформы в первую очередь должны задуматься, с чем останутся местные бюджеты, какими налогами их можно наполнить в случае потери собственных доходов после проведения земельной реформы. Со стороны власти звучат только какие-то эфемерные цифры, которые абсолютно не отражают реальность и не подкреплены экономическими расчетами. И это также пугает бизнес.

Почему бы продажу сельхозземли не начинать с государственной? В первые два-три года для формирования рыночной цены этого будет достаточно. Но прежде – нужна нормальная кадастровая карта и инвентаризация земли. А также необходимо выяснить, сколько же реально земли у Национальной академии аграрных наук и, самое главное, как эффективно она используется.

История с земельной реформой близка к той, которая была с аграрными дотациями. Крупный бизнес сказал спасибо и использовал свои возможности по максимуму. Мелкий и средний бизнес продолжал возмущаться, что они ничего не получили. В рамках земельной реформы ситуация похожа. Крупный бизнес воспринимает изменения спокойно, потому как он структурированный, готов покупать, если будет предложение, а, возможно, и самостоятельно инициировать покупку.

Тогда как мелкий и средний бизнес снова устраивает митинги, срывает заседания аграрного комитета Рады, как было на прошлой неделе. Это делают те, кто кричит, что, мол, "продамо землю – втратимо Україну". И это ошибка власти, что она не объяснила, что такого не будет. С другой стороны, очень часто мелкий и средний бизнес не желает платить налоги, рассчитывается с владельцами земли за аренду наличными деньгами и не регистрирует договора аренды.

Часто это юридически даже не сельхозтоваропроизводители, а ФЛП на второй и третьей группе единого налога. Именно потому они не могли претендовать на дотации, поскольку не работают на четвертой группе “упрощенки”. Они платят минимальные налоги, желая оставаться на том же уровне налогообложения, за наличку арендуя землю и продавая урожай зернотрейдерам.

И те 4,4 млрд гривен дотаций, которые заложены в проекте госбюджета на компенсацию кредитных ставок при покупке земли, мелкие и средние производители не выберут. Ведь де-юре они не являются сельхозпроизводителями, а де-факто их бизнес находится в "тени". Потому поддержка АПК реально останется только на бумаге. К тому же и банки не готовы снижать ставки, не желая ждать от государства компенсаций по ставкам с каким-то временным лагом.

Выход один – и знаю, что новая власть думает над этим вопросом – нужно уравнять ставку земельного налога с налоговыми обязательствами, которые возникают при аренде земли. Именно такой уровень и даже выше должен быть у земельного налога, который платит собственник земли, который обрабатывает свой пай собственноручно. А не 70 или 100 гривен земельного налога – абсолютно ничтожная сумма по сравнению с обязательствами, которые возникают в случае официальной аренды.

Уравняв ставки или сделав земельный налог выше, мы получим то, что реальный собственник земли будет требовать от того, кто на ней работает, оформления официального договора. Кроме того, есть много льгот по уплате земельного налога, и нужно ставить для ряда категорий ограничения по объему земли в собственности (скажем, 2 га "для себя" вполне достаточно), чтобы не было злоупотреблений. Только неясно хватит ли у нынешней власти сил и уверенности в себе, чтобы это сделать.

Изначально реформу начали с ошибки, предложив ограничения по концентрации угодий в пределах района, ОТО или отдельной общины. Очень частый случай, когда в 3-4 селах 80% угодий арендует одна компания. Но после снятия моратория она не сможет купить эту землю, поскольку власть предусмотрела потолок - не более 35% сельхозугодий в ОТО в одни руки.

Этим чиновники стимулируют бизнес искусственно дробиться как в 90-х, регистрировать бизнес на подставных лиц. Только чтобы инвестор остался в селе или ОТО. Ограничения - это популистические решения и заявления, и это то, что только навредит реформе и будет способствовать теневой экономике.

Главная проблема в том, что власть не поговорила с людьми, не узнала их настроения. Я бы на месте власти не апеллировал к тому, что больше 80% людей боятся и не хотят продавать землю иностранцам. Это проблема власти, что они не объяснили людям, что в этом нет риска. Важно правильно донести цель реформы. История про иностранцев - это давно заезженные фразы, которые можно было уже и опровергнуть.

Чем больше спрос, тем больше рыночная цена. И это одна из ключевых причин, почему рынок должен быть максимально либеральным, без каких-либо ограничений. Другой вопрос, что люди вряд ли будут первые два-три года активно продавать землю.

Будут продавать те, кому срочно нужны деньги. Рынок будет уравновешен с самого начала. Но чем мы больше делаем ограничений, тем будет меньше цена и уровень активности продавцов. А значит, одна из главнейших государственных реформ может попросту провалиться, не дав должный импульс в развитии экономики и общества.