РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ: СТОИТ ЛИ ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ В НОВОСТРОЙКИ?
Нынешний кризис в Украине особо ярко отразился на рынке недвижимости. Люди стали больше экономить задумываться над тем, стоит ли вкладывать деньги. Представители строительных компаний говорят, что в то время как доверия населения к банкам упало, недвижимость остается хорошей альтернативой для вложения и сохранения денег.
Что происходит на рынке первичной жилой недвижимости
Директор консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко говорит, что отечественные СМИ немного искаженно показывают картину рынка недвижимости.
"Ситуация сложная, но не критическая. Рынок недвижимости зависит от курса валют. Сейчас рынок лихорадит, но застройщики пытаются контролировать ситуацию", - рассказывает Ярослава Чапко.
Пока курс доллара был стабильным, то динамика роста цен на жилье была довольно предсказуемой - гривневые цены формировались в соответствии к курсу. Рост средних цен в сегменте определяется завершенностью каких либо комплексов или появлением более дорогих объектов. Когда резко вырос курс валют, многие застройщики задумались о том, что делать сценами.
Эксперты CDS говорят, что сейчас повторяются ситуация 2008 года, когда долларовые цены начали немного проседать, гривневые расти. Насколько значительными будут эти процессы, зависит от девальвации национальной валюты, а также глубины кризиса и конкурентоспособности проектов. Правда, если тогда цены проседали в течении 3 месяцев, то сейчас произошел резкий обвал цен в течение месяца - до 20%.
"До средины апреля удерживали цены на низком уровне, потом вынуждены были их пересмотреть, в связи с девальвацией гривны. Однако предусмотрели определенное количество мер, которые позволяют создать выгодные условия для покупателей", - рассказывает старший аналитик компании "Интергалбуд" Анна Лаевская.
Девелоперы бизнес-класса хорошо усвоили уроки 2008 года. Комплексы, которые появились после кризиса, кардинально отличаются концептуальными решениями, качественными характеристиками. Желание девелоперов эконом-класса строить больше и дешевле сыграло с ними злую шутку. Снижение цен в долларовом эквиваленте самым массовым оказалось в эконом-классе, при этом гривневая цена выросла только на 10%.Это свидетельствует о том, что бизнес-класс уже занялся переоценкой своей деятельности, а эконом классу это еще предстоит сделать.
Первичный рынок жилья стал больше пользоваться доверием
Конкуренция на рынке первичной жилой недвижимости сейчас очень большая, особенно это касается Киева и Киевской области. Коммерческий директор поисковика недвижимости ЛУН.ua Андрей Мима говорит, что в Киеве продается порядка 200-250 новостроек и еще приблизительно столько же и области. При этом эконом-класс составляет около 70% предложений, бизнес - 25%-27%, элит - 2-3%.
В последние годы спрос на квартиры значительно переместился с вторичного рынка на первичный и практически уравнялся. Преимущества первичного рынка состоят в том, что тут цены намного ниже, а также застройщики дают рассрочку, что также очень удобно и выгодно. Но существуют риски связанные с тем, что люди вкладывают деньги в еще несуществующее жилье и застройщик может не выполнить условия по договору.
"Также важно помнить, что на рынке появляются мошенники, которые предлагают жилье по нереально низким ценам. Цены могут быть очень привлекательные, но очень низкая вероятность, что дом будет сдан вовремя, да и сдан вообще. Объективных причин для таких обвинений, в принципе, нет, но опыт показывает, что именно так часто происходит", - говорит Андрей Мима.
Новый сегмент - жилье комфорт-класса
Эксперты портала ЛУН.ua говорят, что с недавнего времени начали выделять новый сегмент жилья - комфорт-класс. Направление комфорт класса уже несколько лет назад развилось в Москве и в Украине тоже постепенно начало появляться, застройщики все чаще начинают использовать этот термин. По своим характеристикам такое жилье уступает квартирам бизнес-класса, но в то же время его качество значительно выше, чем качество объектов эконом-класса. Жилые комплексы комфорт-класса учитывают все потребности жителей, как правило, здесь есть всё, что нужно человеку для комфортной жизни - развитая социальная инфраструктура, хорошая транспортная доступность, благополучная экология.
Инвестиции в новостройки
Вложения в недвижимость в Украине являются одним из самых надежных способов сохранить и умножить деньги. Особенно сейчас, когда доверие к банкам стало критически низким.
Застройщики стараются создать максимально комфортные условия для покупателей. Выгодные условия по кредитам и рассрочке - важный фактор для многих покупателей. Правда бывают ситуации, когда за слишком низкой ценой за 1 кв. м. и максимально удобными условиями прячутся мошенники.
Эксперты советуют, что надо делать, чтобы не попасть в ловушку к мошенникам:
• вкладывать деньги в проверенных застройщиков, которые не первый год работают и уже сдали в эксплуатацию не один дом;
• тщательно проверять все документы застройщика;
• внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора;
• посмотреть рейтинг надежности строительных компаний;
• почитать отзывы на форумах;
• ознакомиться с отзывами тех, кто уже сталкивался с компанией.
Андрей Мима говорит, что инвестиции в новостройки очень выгодны. Доходность от вложений в новостройку разделяется на 2 части: после ввода в эксплуатацию и доход от аренды. Стоимость новостройки после ввода в эксплуатацию возрастает до 30%, то есть если вы вложили деньги еще в строящийся объект, а продаете, когда дом уже сдан, то можете получить неплохую прибыль. Если же сдавать квартиру, то можно получать до 8-10% прибыли в год. Жилье выгодно и рентабельно: можно купить, сделать ремонт и продать дороже, или сдавать в аренду и получать прибыль.
Заместитель генерального директора по маркетингу компании UDP Олеся Перчакрассказывает, что в последнее время вырос интерес украинцев к инвестированию жилья.
"В 2008-2009 годах инвестирование очень снизилось и составляло около 8%. До 2013 года наблюдали увеличения интереса к инвестированию, количество сделок увеличилось на 30%. В декабре 2013-январе 2014 года количество продаж с целью инвестирования, в нашей компании составили порядка 53%", - рассказывает Олеся Перчак.
Эксперты говорят, что нынешняя ситуация дестабилизировала рынок недвижимости. В феврале и марте многие вели себя хаотически: созванивались, с вопросами, как и что кто делает; советовались, как лучше поступить в нынешней ситуации.
Риски относительно инвестирования в новостройки есть всегда и о них стоит помнить. Но рентабельность подобных вложений тоже очень велика и способна покрыть вероятность того, что вы не получите свое. Если говорить о рентабельности, то нельзя быть однозначными, ведь она полностью зависит от класса объекта и его ликвидности.
