Рынок недвижимости готов к евроинтеграции
Президент АСНУ Сергей Злыдень рассказал о новых тенденциях, наметившихся на рынке недвижимости, ценообразовании и некоторых изменениях, внушающих сдержанный оптимизм.
Сергей Анатольевич, на пресс-конференции АСНУ 9 октября Вы говорили о зонировании отечественного рынка недвижимости и вскользь упомянули о новых для него явлениях, спровоцированных сложившейся политической ситуацией. Что это за тенденции и что именно стало причиной их возникновения?
На самом деле, все достаточно просто. Люди, которые успели вывезти из проблемной зоны свой капитал, предпочли вкладывать его в недвижимость, расположенную подальше от зоны АТО - Киев, Львов, западная Украина. Кроме того, наши сограждане начали покупать недвижимость в Европе . В результате, мы можем столкнуться с таким явлением, как выведение капитала за рубеж.
С одной стороны, это не слишком хорошо - украинская недвижимость его «не досчитается». Но с другой, далеко не все, кто приобрел недвижимость за рубежом и, прежде всего, в курортных регионах Европы, живут там. Многие продолжают арендовать жилье в Украине, тогда как свое зарубежное сдают туристам, имея возможность, тем не менее, в любой момент покинуть страну. И даже если ситуация здесь, не дай Бог, ухудшится, они не потеряют свои капиталы.
Кроме того, такая тенденция позволяет говорить об ускорении процессов интеграции украинцев с мировым сообществом - эти люди уже фактически поступают так, как многие европейцы.
Вторая категория вынужденных переселенцев - люди, чьи капиталы остались в зоне АТО в виде недвижимости, замороженных депозитов и тому подобного. Они рассчитывают на возвращение своих средств в том или ином виде. Собственно, это сродни недвижимости в Крыму для оставшихся на материковой части страны.
И вот эти мигранты как раз и формируют второе явление - рост рынка отложенного спроса. Это означает, что как только они получат доступ к деньгам, мы будем наблюдать резкий скачок на рынке недвижимости. И прежде всего, разумеется, скачок цен. Ситуация усугубляется и оставшимся нам в наследство от Советского Союза повсеместным острым дефицитом жилья. Решить эту проблему должен был бы строительный бум, который мы наблюдаем, к примеру, в европейских странах бывшего соцлагеря - Болгарии, Польше, Венгрии. К сожалению, в Украине такого бума никогда не было, поэтому отложенный спрос уже можно назвать «бомбой замедленного действия» для рынка недвижимости.
Происходит ли сегодня на рынке хоть что-то позитивное? Или он полностью замер в ожидании стабилизации политической и, как следствие, экономической ситуации?
Считаю, что одним из позитивных моментов являются своевременные денежные транши от МВФ. На первый взгляд, они не касаются непосредственно рынка недвижимости. Однако, идут преимущественно на осуществление реформ, в том числе, финансовой системы, что позволяет надеяться на то, что наши сограждане будут иметь доступ к адекватным кредитам и ипотеке. С другой стороны, сотрудничество с МВФ дает посыл большинству стран мира о том, что Украину поддерживает Евросоюз, а значит, эта страна имеет будущее. Соответственно, потенциальные инвесторы уже рассматривают Украину как будущего партнера, и, как только закончатся военные действия и ситуация немного стабилизируется, будут искать точки соприкосновения с местным бизнесом.
Другими словами, на сегодняшний день, происходит оживление инвестиционного климата еще не в самой Украине, но уже вокруг нее. А этот факт, в свою очередь, уже сейчас замедляет падение отечественной экономики, в том числе, и рынка недвижимости, а в будущем станет одним из факторов ее роста.
И каковы же могут быть прогнозы для рынка недвижимости на ближайшее будущее?
Давайте вспомним предыдущие два кризиса - 1998 года и 2008-2009. В первом случае мы наблюдали обвал национальной валюты и, соответственно, абсолютно непредсказуемое расшатывание ценообразования во всех сегментах рынка.
Естественно, в 2008 году многие предсказывали аналогичную картину. Однако, произошло по-другому. На тот момент первичный рынок недвижимости работал в национальной валюте, но ожидаемой индексации цен, согласно уровню инфляции, не произошло - рынок просто-напросто обвалился практически вдвое, в том числе, и в ценах на недвижимость. Естественно, вторичный рынок вынужден был привести ценообразование в сегменте в соответствие с первичным - цены здесь также упали на 45%. В результате мы имели затяжную депрессию, отголоски которой рынок ощущал еще в прошлом году - до начала очередных колебаний, связанных с известными политическими событиями.
Что же происходит теперь? Рынок ожидал подобного 2008 году обвала, однако этого не произошло - цены постепенно индексируются, согласно уровню девальвации национальной валюты. На первичном рынке цены в гривневом выражении действительно выросли, но в долларах при этом остались практически на том же уровне. И поскольку, надо полагать, пик ситуации нами уже пройден, ожидать падения не стоит.
Исходя из этого, можно прогнозировать, что до конца года никаких изменений на отечественном рынке недвижимости, скорее всего, уже не будет. Возможно, произойдет небольшой всплеск интереса к недвижимости ближе к новому году, но это явление сезонное и ежегодное, связанное с закрытием финансовых документов и необходимостью вложить капиталы. В этом году всплеск вряд ли будет массовым и не повлияет на ценообразование.
Весной, как правило, начинается период деловой активности. И если к тому времени политическая ситуация в стране начнет стабилизироваться, вполне вероятно, будут и первые результаты и экономического роста. А если военные действия завершатся, бизнес-активность будем наблюдать уже в январе, хотя обычно этот месяц считается мертвым сезоном.
Нужны ли сегодня профильные организации? Какие задачи в нынешних условиях стоят перед АСНУ?
Именно теперь роль общественных организаций как неотъемлемой части профессионального сообщества сложно переоценить. Сейчас наше общество готово к кардинальным переменам и, прежде всего, новому европейскому стилю ведения бизнеса. Поэтому и своей главной, но далеко не единственной, задачей мы считаем построение цивилизованного рынка услуг в сфере недвижимости, повышение спроса на услуги риелторов как неотъемлемой части рынка недвижимости, рост их квалификации и профессионализма.
Для этого мы уже сегодня предлагаем нашим риелторам повышать уровень образования и кругозора - с нами сотрудничают ведущие мировые организации риелторов, которые готовы делиться опытом и знаниями с отечественными операторами рынка. Причем сотрудничество они предлагают не только в сфере образования, но и непосредственной бизнес-активности: благодаря нашим совместным программам, члены АСНУ уже имеют доступ к зарубежным рынкам недвижимости, а также эксклюзивных представителей за рубежом, что позволяет представить мировой общественности отечественный рынок недвижимости. Конечно, о массовости явления говорить слишком рано, но первые попытки такого сотрудничества есть. А значит, мы будем первыми, кто сможет напрямую работать с зарубежными компаниями, когда этот спрос появится.
Ну и, конечно же, острым вопросом для отечественного рынка остается полное отсутствие законодательной базы в сфере риелторских услуг . На прошедшем в минувшую пятницу Совете Ассоциации было принято решение, что АСНУ как ведущая общественная организация отрасли, аккумулирующая не только украинский, но и зарубежный опыт и достижения в риелторской сфере деятельности, просто не имеет права оставаться в стороне от законодательного процесса. Тем более, что законодательная база страны в целом меняется, согласно проевропейскому курсу страны, нужен свежий взгляд и профессиональная объективная оценка. Поэтому мы будем принимать самое деятельное участие в формировании прогрессивного и полезного законодательного регулирования риелторского бизнеса.
Источник: domik.ua
