Що відбувається з попитом і цінами на сільськогосподарську землю після отримання права її купувати юридичними особами, чого чекати далі і скільки можна заробити на землі – розбирався фінансовий редактор РБК-Україна Руслан Кисляк.
Зміст
З 2024 року в Україні стартував другий етап земельної реформи – право купувати сільськогосподарську землю отримали юридичні особи. До цього протягом двох з половиною років, починаючи з липня 2021-го, купувати землю в Україні могли виключно фізичні особи.
Прихід на ринок купівлі-продажу с/г землі юридичних осіб наразі однаковою мірою не виправдав ні занадто оптимістичних сподівань, ні апокаліптичних негативних очікувань, які панували в суспільній свідомості чи не з моменту запровадження мораторію на продаж землі сільгосппризначення в 2001 році. А проте попит і ціни на сільськогосподарські землі ростуть.
За даними Центру досліджень продовольства та землекористування (KSE Агроцентр), протягом перших трьох місяців року укладено 25,7 тис. угод купівлі-продажу сукупним обсягом 58,8 тис. га, що на 7% перевищує показники 4 кварталу 2023-го, який був рекордним за обсягами від початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну. Станом на кінець 2023 року в обігу перебувало 172,9 тис. га сільськогосподарської землі, а за результатами 2022 року цей показник становив 109,5 тис. га, з яких 50,3 тис. га придбали до 24 лютого 2022 року.
Динаміка транзакцій купівлі-продажу земель сільгосппризначення (1 кв. 2024 до 1-4 кв. 2023)
Джерело: KSE Агроцентр за даними Держгеокадастру за період з 01.01.2023 по 31.03.2024
У березні 2024 року було укладено найбільшу кількість угод з моменту початку повномасштабного вторгнення. Загалом, починаючи з липня 2023 року, на ринку спостерігається стійкий тренд до зростання обсягів купівлі-продажу сільськогосподарської землі, із незначним сезонним скороченням обсягів у січні 2024 року.
Динаміка обсягу угод купівлі-продажу (кумулятивно), тис. га
Джерело: KSE Агроцентр за даними Держгеокадастру за період з 01.07.2021 по 31.03.2024
За інформацією Держгеокадастру, з моменту відкриття ринку земель 1 липня 2021 року станом на кінець березня 2024-го в обігу знаходилося 1,24% від загальної кількості сільгоспземель в Україні.
До трійки областей-лідерів за обсягами сільгоспземель в обігу увійшли Полтавська, Харківська та Хмельницька області. До повномасштабного вторгнення перше місце належало Харківській області.
З моменту відновлення активності ринку сільгоспземлі після початкового шоку повномасштабної війни з квітня 2022 року ціни на землю повільно, з коливаннями, але ростуть.
За підрахунками KSE Агроцентру, якщо в 4 кварталі 2023 року середньозважена ціна гектара сільгоспземлі становила 37,7 тис. грн, то в перші три місяці 2024-го вона збільшилась до 42 тис. грн. Найбільше зростання відбулось у січні 2024 року, що збіглося з відкриттям ринку землі для юридичних осіб. Після стагнації ціни в лютому – в березні відновився незначний ріст.
Помісячна динаміка кількості, площі, та середньої вартості земельних ділянок
Джерело: Держгеокадастр
В регіональному розрізі найвищі ціни на землю у 2024 році зафіксовані в ІваноФранківській, Львівській, Полтавській, Тернопільській, та Волинській областях, найнижчі - у Запорізькій та Херсонській, тобто в областях, що найбільше потерпали від окупації та бойових дій. При цьому в Луганській області не було укладено жодної угоди купівлі-продажу сільгоспземлі.
Середньозважені ціни за областями у 2024 році, (тис. грн/га)
Джерело: KSE Агроцентр за даними Держгеокадастру за період з 01.01.2024 по 31.03.2024
За даними Держгеокадастру, в період від початку року до 14 травня середня ціна гектару земель сільськогосподарського призначення склала: 56 503 грн – в січні, 48 408 грн – в лютому, 45 504 грн – у березні, 50 793 грн – у квітні, 55 644 грн – у першій половині травня. Як бачимо, наразі видається неможливим виокремлення певної цінової тенденції від початку року.
В Київській школі економіки очікують поступове зростання обсягів ринку сільгоспземлі в Україні, зі збільшенням частки юридичних осіб.
За офіційними даними, наразі юрособи сплачують суттєво більше за землю, ніж покупці-фізичні особи. За оцінками експертів, цінове перевищення сягає 30-40%. Це може бути результатом декларування фізособами занижених цін в угодах купівлі-продажу з метою мінімізації оподаткування. Відтак, можна очікувати подальше зростання цін за рахунок активізації юросіб на ринку.
Стабільність економіки, інвестиції, законодавчі зміни, технологічний розвиток та інфраструктурні проекти відіграватимуть ключову роль у формуванні подальшої динаміки попиту на ринку землі. Сезонні фактори та кліматичні умови впливатимуть на короткострокові зміни в попиті та цінах на землю, прогнозує координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігор Лісецький. Впливатиме на ситуацію і міграційний фактор.
Робити будь-які прогнози під час війни - не дуже вдячна справа, справедливо зазначає керівник проєкту "КупиПай" групи Concorde Capital Володимир Радько. Але якщо "винести за дужки" фактор війни, то можна визначити певну закономірність.
Так, в сегменті ринку сільськогосподарської землі ціну (попит на землю) формує ставка оренди. В свою чергу орендар має змогу підвищити ставку оренди за рахунок маржі або за умови, що зможе більше заробляти з гектару. Тож, що ефективніший орендар - застосовує новітні технології, впроваджує переробку замість продажу сировини, організовує експорт готової продукції - то більше він заробляє з гектару, а значить і зацікавлений зберегти свій земельний банк.
Власник землі (орендодавець) завжди "переміщується" до орендаря з більшою ставкою оренди. Це стимулює орендаря бути гнучким в питанні формування ціни оренди. Виходить, що орендар, який бажає зберегти та збільшити свій земельний банк, має на постійній основі підвищувати орендну плату і бути конкурентним.
"З досвіду трьох років роботи бачимо, що незалежно від того, як в договорі оренди землі прописана індексація оренди, орендарі регулярно - раз на 2-3 роки - піднімають орендну плату на 7-15%, тобто приводять її до конкурентного значення по регіону. Це і буде забезпечувати зростання вартості землі", - упевнений співрозмовник РБК-Україна.
Від моменту відкриття ринку землі в Україні попит на землю досить стабільний. Протягом повномасштабної війни земля залишається чи не єдиним нерухомим активом, який майже неможливо повністю зруйнувати. Тож попит на землю залишатиметься стабільним. Свідченням цього є, зокрема, той факт, що продажі землі в Сумській, Чернігівській та Харківській областях не зупинились. Частина інвесторів заходять навіть в такі ризиковані інвестиції, щоправда за умови більшої дохідності.
Щоправда, зазначає генеральний директор компанії HarvEast Дмитро Скорняков, поки земля в Україні є засобом виробництва, а не інвестиційним інструментом, як в інших країнах Європи (наприклад, в Англії чи Польщі), то зростання ціни на неї в найближчі п’ять років можливо в два рази, не більше. Спочатку земля може дорожчати потроху, наприклад, 10% на рік. Після закінчення війни динаміка вартості може пришвидшитись. Але, швидше за все, зупиниться в межах 4 тис. доларів за гектар.
"Лише якщо в нашій державі зроблять все можливе, щоб права інвесторів, права власності були повністю захищені, щоб все відбувалося законно, прозоро й чесно, - ось тоді попит та ціни на сільгоспземлі можуть суттєво змінитися. Земля має перетворитися на інвестиційно привабливий та захищений актив", - переконаний співрозмовник РБК-Україна.
На сьогодні ціна сільськогосподарської землі в Україні коливається в межах 500-2,5 тис. доларів за гектар, залежно від регіону та інших факторів. Протягом найближчих трьох років можна розраховувати лише на орендні платежі, а це від 4% до 8% на рік від вартості землі. В наступні 4-6 років теж не варто очікувати гігантського зростання доходів від володіння землею, максимум - в два рази.
"Але можливий і інший сценарій. Все залежить від того, яким шляхом піде Україна, як успішно виконає свої KPI. В найкращому варіанті через 4-6 років за умови закінчення війни ми могли б навіть наздогнати в деяких областях польські ціні на землю, а це від 5 до 10 тис. доларів за 1 га залежно від регіону", - прогнозує Дмитро Скорняков.
Досвід європейських країн, де ринок землі запрацював значно раніше, ніж в Україні, свідчить, що вартість землі сільськогосподарського призначення зростає щороку. В Україні вартість землі з часом перевищить позначку в 5 тис. доларів за гектар, упевнений гендиректор компанії "Доброзем" Роман Барало. Наразі ж єдиним суттєвим стримуючим фактором є війна.
"Ми чітко розуміємо, що вартість землі зростатиме в середньому на 15% за рік. А також щорічно інвестор отримує оренду плату. Ми радимо своїм інвесторам не продавати ділянку три-чотири роки, адже за цей період збільшення вартості та отримана оренда плата може повністю окупити інвестиційну суму. І на момент продажу власник вже буде сплачувати лише 1% податку, адже нерухомість на той час перебуватиме у власності більше трьох років", - пояснює співрозмовник РБК-Україна.
При підготовці матеріалу були використані дані Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, аналітика від Київської школи економіки, коментарі учасників Українського клубу аграрного бізнесу, гравців ринку землі та експертів інвестиційних компаній.