Парадоксы рынка недвижимости: почему при низком спросе цены на квартиры растут?
За прошедшую неделю изменений к лучшему на Донбассе, к сожалению, не произошло.Что же касается киевского рынка недвижимости, то тут наметились определенные изменения тенденций. И они во многом носят противоречивый характер.
С одной стороны, количество предложений растет. С другой стороны, несмотря на весьма низкий спрос, во многих сегментах рынка растут средние цены предложений. Причем растут они не только в гривнах, но и в долларах. А это явное нарушение общепризнанных рыночных законов, согласно которым, при минимальном спросе, увеличение количества предложений должно вести к снижению цен.
Основных причин подобного парадокса, на наш взгляд, три.
Во-первых, с увеличением количества продаваемых объектов заметно изменился состав предложения. Во многих сегментах рынка увеличилась доля «дорогих квартир», а это потянуло вверх средние цены предложений.
Во-вторых, немалое влияние оказала множественность курсов доллара. То, что курс НБУ существенно отличается от «наличных курсов» банков, это еще полбеды. Плохо то, что «наличные курсы» банков резко отличаются от тех реальных курсов, по которым можно купить значительные суммы валюты. Продавцы нередко устанавливают цены в гривнах, отталкиваясь от того курса, по которому можно реально приобрести доллары на «сером» или «черном» рынках. В нашей же базе цены в гривнах автоматически пересчитываются в доллары по текущему «наличному курсу» банка. Вот это несовпадение курсов и приводит к подобным эффектам.
В-третьих, достоверных данных о ценах продаж крайне мало, о тенденциях их изменения судить сложно. Поэтому далеко не все продавцы могут адекватно оценить свои квартиры. Как показывает практика, большинство новых продавцов выставляют завышенные цены, предполагая скорректировать их в ходе прозвонов и просмотров.
Если же перейти от среднестатистических цен к реальным ценам торгов, то в долларах они снижаются практически во всех сегментах рынка. А вот в гривнах продавцы уступают крайне неохотно, некоторые даже поднимают цены. Поэтому при проведении торгов в гривнах общая ценовая картина достаточно пестрая. В каждом узком сегменте рынка она своя.
Изменились ценовые тенденции и на рынке аренды жилья. На общем фоне всеобщего подорожания тарифов, товаров и услуг, арендодатели поднимают цены в гривнах. Аргументируя это тем, что выросли расходы по поддержанию квартиры в должном состоянии, замене и ремонту бытовой техники, сантехнического оборудования, мебели и т.д. Кроме того, вполне возможно, что арендодателям, зарегистрированным в качестве частных предпринимателей, придется платить налог за все имеющиеся у них квадратные метры.
Далеко не все арендаторы готовы платить больше. Поэтому значительная часть квартир простаивает по несколько месяцев. Тем не менее, спрос на аренду жилья есть. В значительной степени обеспечивает этот спрос поток беженцев с Донбасса, который в последнее время пополнился жителями Мариуполя.
Источник: domik.ua
