Ринок нерухомості в Україні продовжує страждати від наслідків війни. І хоч в Києві та містах на заході країни ціни вже наблизилися до довоєнного рівня, а подекуди навіть перевищили його, то вартість житла в прифронтових містах дуже маленька, але й охочих купити його не завжди багато.
Про те, де зараз найдешевша нерухомість в Україні та чи є на неї попит, – читайте в огляді журналіста РБК-Україна Аліка Сахна.
Зміст:
За даними сайту з аналізу ринку нерухомості ЛУН, містом з найдешевшим житлом в Україні станом на березень 2025 року є Запоріжжя. Це пояснюється тим, що місто є прифронтовим, адже чимала площа Запорізької області наразі знаходиться під окупацією російських військ. Ще одним фактором лідерства в антирейтингу Запоріжжя є те, що ціни на нерухомість в Донецькій та Луганській областях взагалі не внесли в список.
Як свідчить інформація ЛУН, однокімнатна квартира в місті коштує в середньому 18 тисяч доларів на вторинному ринку, та 27 тис. доларів – на первинному. За двокімнатну на вторинці треба віддати 24 тис. доларів. В реальності ціни на житло ще менші, розповідає РБК-Україна спеціаліст з нерухомості з Запоріжжя Тетяна Нерсесян.
"Ціни на нерухомість впали в середньому на 50%. Наприклад, квартири в престижних районах, які раніше коштували 55 тисяч доларів і більше, тепер продаються за 25–35 тисяч. Навіть об’єкти в новобудовах значно здешевшали. Якщо до війни однокімнатну квартиру під ремонт важко було знайти за 25 тисяч доларів, то зараз їх можна купити за 10–15 тисяч", – розповідає Нерсесян.
Ціни на нерухомість в місті впали вполовину (фото: GettyImages)
За словами жінки, ціни, зазначені на платформах, на кшталт OLX, часто не відповідають дійсності. Вона додає для прикладу, що квартиру, яку спочатку хотіли продати за 28 тисяч доларів, можуть врешті віддати через рік десь за 17-18 тисяч доларів через те, що люди не хочуть ризикувати. Тому реальні угоди часто відбуваються зі значним дисконтом, адже зараз на ринку свої умови диктує не продавець, а покупець.
"Двокімнатну квартиру в "убитому" стані в Запоріжжі можна знайти за 9 тисяч доларів, тоді як аналогічні квартири в хорошому стані коштують близько 20 тисяч доларів. Однак покупців за таку ціну знайти складно. На ринку домінують місцеві жителі, які готові ризикувати, але буває й таке, що готові вкладати й люди із-за кордону, проте такі інвестори часто відмовляються від угод після чергових масованих обстрілів", – каже Тетяна Нерсесян.
Вона зазначає, що ринок оренди також "просідає". Ціни знизилися, а попит на оренду житла впав. Багато хто намагається знайти квартиру подалі від міста, що робить оренду в Запоріжжі менш привабливою. При цьому сезонність на ринку нерухомості Запоріжжя залишилася незмінною. Як каже рієлтор, зимові місяці, як і раніше, є менш активними, але навіть у цей період можна знайти покупців.
Однак Нерсесян пояснює, що покупці намагаються обрати вигідні пропозиції, а продавці не хочуть знижувати ціни до мінімуму. За її словами, навіть якщо війна закінчиться, швидкого відновлення цін на нерухомість очікувати не варто. Вона вказує, що за найоптимістичнішим сценарієм у Запоріжжі за 1-2 роки ціни можуть повернутися на довоєнний рівень, але це стосуватиметься лише ліквідної нерухомості, наприклад, квартир у новобудовах або з якісним ремонтом.
Миколаєв – ще одне місто з дуже дешевим житлом в межах країни. Місцевий рієлтор Олександр Саприга розповідає РБК-Україна, що попит на нерухомість досі існує, але він змінився. За його словами, багато миколаївців продають свої будинки або квартири та переїжджають до інших регіонів України, зокрема до Одеси. А купляють цю нерухомість переважно жителі Миколаївської та Херсонської областей, які втратили майно через війну. Придбати житло вдається через державні сертифікати на відбудову.
"З весни 2024 року держава почала видавати сертифікати мешканцям Херсонської та Миколаївської областей, чиї будинки були зруйновані війною. Багато хто вже скористався цією можливістю, обравши квартири або будинки залежно від суми сертифіката. Однак процес отримання коштів не завжди швидкий. Є ті, хто оформили завдатки ще в серпні 2024 року, але досі чекають на сертифікати, тоді як інші, хто подав документи восени або взимку, вже придбали житло", – розповідає Олександр Саприга.
Експерт з нерухомості відмічає, що у 2022 році ціни на житло в Миколаєві різко впали, але за останній рік ринок поступово відновився. Наприклад, однокімнатну квартиру неподалік від центру міста зараз можна придбати за 20–25 тисяч доларів. Ціна залежить від багатьох факторів: типу будинку (цегла чи панель), поверху, стан житла тощо.
"Новобудов у Миколаєві зараз практично немає. Більшість угод відбуваються на вторинному ринку. Натомість в Одесі будівництво активізувалося, і багато миколаївців, які продали своє житло, інвестують кошти саме туди. Попит на нерухомість у Миколаєві залежить від багатьох факторів, зокрема від військової ситуації. Після кожного обстрілу ринок застигає на місяць або більше – люди не хочуть ризикувати. Однак у періоди затишшя активність зростає", – зауважує чоловік.
Чоловік додає, що люди, які купують житло, часто обирають райони, де, на їхню думку, менше ризиків обстрілів. Однак, за словами Саприги, ніхто не може гарантувати безпеку в умовах війни. Ринок нерухомості Миколаєва продовжує адаптуватися до воєнних умов. Сертифікати на відбудову стали новим стимулом, але процес їх отримання залишається непростим. Ціни на житло поступово зростають, але ринок залишається вразливим до зовнішніх факторів, таких як обстріли та економічна нестабільність.
Харків до повномасштабного вторгнення цінами на квадратні метри поступався лише столиці. Наразі місто ділить передостаннє місце з Миколаєвом за вартістю однокімнатної квартири, що в середньому становить 21 тисячу доларів. Однак не лише це та статус прифронтового міста об'єднує Харків з Миколаєвом, а й те, що місцевий ринок нерухомості також почав оживати після запровадження програми щодо відбудови зруйнованого житла.
"Через обмеженість терміну використання сертифікатів, що дорівнює 30 дням, та значний попит, ціни на нерухомість у деяких районах зросли на 20–30%. Кожна друга угода на ринку відбувається саме завдяки цим сертифікатам. Навіть після завершення терміну дії одного сертифікату, через кілька місяців видають нові, що підтримує динаміку ринку", – роз'яснює РБК-Україна місцевий експерт галузі Олександр Балаба.
Держпрограма з відбудови пожвавила ринок Харкова на третину (фото: GettyImages)
Чоловік розповідає, що сума компенсації залежить від вартості втраченого житла. Наприклад, за будинок площею 30–40 квадратних метрів можна отримати близько мільйона гривень. За двокімнатну квартиру в Харкові площею 58 квадратних метрів компенсація може сягати 44 тисячі доларів (приблизно 1,7 млн гривень). Він додає, що в деяких випадках видають навіть два сертифікати на родину, що розширює можливості для покупців.
"Програма сертифікатів активно працює з початку 2024 року, і вже за останні пів року кожна друга угода на ринку відбувається завдяки цим компенсаціям. Об’єкти, які раніше могли продаватися роками, тепер розкуповуються за кілька тижнів. Це стимулює не лише ринок нерухомості, але й економіку в цілому: зростають податкові надходження, активізується будівництво та ремонти, створюються нові робочі місця", – стверджує Балаба.
При цьому він уточнює, що новобудови, які до війни коштували 30 тисяч доларів, у перший рік активних бойових дій подешевшали до 12 тисяч умовних одиниць, а зараз їхня вартість становить близько 17 тисяч доларів. Однак наразі експерт спостерігає активізацію попиту саме на квартири зі свіжим ремонтом.
"Салтівка, найбільший мікрорайон Харкова, залишається одним із найпопулярніших напрямків для покупців. Особливий попит спостерігається на житло поблизу метро, зокрема на Ювілейному проспекті та Салтівському шосе. Райони, розташовані далі від транспортних розв’язок, продаються менш активно", – зауважує він.
Олександр Балаба каже, що ще один інструмент, який запустила держава для стимулювання ринку, "єОселя" не має такого впливу на Харків через мале фінансування. Він підкреслює, що, наприклад, у Львові на пільгові іпотечні програми виділяються мільярди гривень, тоді як у Харкові – лише 10 мільйонів гривень на місяць.
Він зазначає, що очікування завершення війни може стати додатковим стимулом для зростання цін на нерухомість. Однак, за його словами, наразі багато продавців завищують вартість житла, сподіваючись на швидке відновлення ринку. Наприклад, деякі намагаються продати двокімнатні квартири за 40 тисяч доларів, хоча реальний попит на такі об’єкти залишається обмеженим.
Четвертим у списку міст з найдешевшою нерухомістю є Суми, де, за даними ЛУН, квартири на первинному ринку продаються за найменшою ціною в країні , що становить близько 26 тисяч доларів за однокімнатну. Ціни на житло впали в середньому на 30% порівняно з довоєнним періодом, каже сумський рієлтор Віталій Проценко. Він уточнює, що попит зберігається лише на житло з ремонтом, особливо на вторинному ринку.
Середні ціни на житло у Сумах на вторинному ринку:
Однокімнатна квартира без ремонту: 16–18 тисяч доларів.
Однокімнатна квартира з ремонтом: 22–23 тисячі доларів.
Первинний ринок (новобудови):
Однокімнатна квартира без ремонту: близько 24 тисяч доларів.
Однокімнатна квартира з ремонтом: від 35 до 50 тисяч доларів.
Як і для інших прифронтових міст, державні сертифікати на відбудову зруйнованого житла відіграють значну роль в активізації ринку нерухомості. Віталій Проценко розповідає, що в лютому 2024 року багато людей скористалися цими сертифікатами для придбання житла у Сумах. Однак термін дії сертифікатів обмежений 30 днями, тому після їх завершення попит на ринку суттєво впав.
"Сертифікати видаються на різні суми, залежно від вартості зруйнованого житла. Наприклад, за будинок можна отримати компенсацію в розмірі мільйона гривень, що дозволяє придбати двокімнатну або трикімнатну квартиру у Сумах", – зауважує рієлтор.
Чоловік підкреслює, що наразі в місті куди складніше знайти вільну квартиру не для купівлі, а оренди, адже через велику кількість переселенців і військових знайти житло для тимчасового проживання дуже складно.
"Однокімнатна квартира з ремонтом у середньому коштує 7 тисяч гривень на місяць плюс комунальні платежі. Ціни на оренду в новобудовах можуть сягати 12 тисяч гривень за одну кімнату. Через те, що військові часто винаймають житло групами, ціни можуть бути вищими – від 10 до 15 тисяч гривень за однокімнатну квартиру", – резюмує Віталій Проценко.
Нагадаємо, іпотечне кредитування в Україні змінилося після запуску програми "єОселя". Хто в Україні може отримати іпотеку і скільки треба по ній платити.
При підготовці матеріалу використано ексклюзивні коментарі експертів з нерухомості: Тетяни Нерсесян, Олександра Саприги, Олександра Балаби та Віталія Проценка, а також дані з сайту ЛУН.