Навіщо потрібен закон про реконструкцію застарілого житла

Про те, в якому стані зараз знаходиться український житловий фонд і які законодавчі зміни пропонуються для його реконструкції та відбудови – в колонці для РБК-Україна розповіла голова партії "Слуга народу" та парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

Законопроєкт 6458 про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду було розроблено ще до повномасштабного вторгнення. Наразі він готується до другого читання і доречним було б розширити його дію на відновлення пошкодженого внаслідок війни житла. Адже документ передбачає чіткі процедури та механізми, необхідні для комплексного відновлення – порядок прийняття рішень, варіанти відселення жителів, способи надання компенсацій тощо.

Комплексний підхід до планування

Реалії війни та відбудови вимагають переосмислення організації простору міст та сіл, функціонального призначення територій та об’єктів. Старі планування не відповідають потребам людей – не вистачає публічних просторів, зелених зон, шкіл, лікарень, транспортної інфраструктури. Значна частина житлового фонду, наприклад, сумнозвісні "хрущівки", не відповідає сучасним вимогам комфорту та енергоефективності.

Не можна просто перебудовувати – необхідно проаналізувати актуальні потреби та змоделювати стратегію розвитку території. Навіть якщо ресурсів поки що недостатньо, планувати необхідно вже сьогодні. Кількість пошкодженого та застарілого житла, демографічні зміни, попит на житло, забезпеченість населення необхідними послугами, економічна ситуація – усе це має бути враховано в новій якісній містобудівній документації. Зокрема, минулого року був прийнятий закон, який пропонує системний підхід до відбудови завдяки розробці комплексних програм відновлення території.

Нові стандарти: безпека, енергоефективність, безбар’єрність

Головним принципом планування та реконструкції має стати орієнтація на людину, створення безпечного середовища для всіх категорій громадян. Влітку був прийнятий розроблений нами закон 7398, що значно підвищує вимоги до безпеки під час планування та забудови територій. Уся регіональна та місцева містобудівна документація має містити обов’язковий розділ щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту. А новобудови класу наслідків СС2 та СС3, у яких перебуватиме постійно понад 50 осіб або періодично понад 100 осіб, матимуть надійні бомбосховища та інші заходи безпеки.

Внаслідок війни підвищується актуальність створення безбар’єрного простору. Восени набули чинності нові державні будівельні норми, які передбачають покращення інклюзивності будівель і споруд. Окремі ДБН регулюють вимоги до садочків та шкіл, а також дотримання принципів безбар’єрності під час благоустрою вулиць. Окрім комфорту пересування маломобільних та вразливих груп, йдеться також про адаптацію під їхні потреби способів евакуації.

Підвищення енергоефективності – обов’язковий елемент реконструкції кварталів, мікрорайонів та міст. Це передбачено в чинній редакції законопроєкту 6458. У будівництві енергоефективного житла та термомодернізації наявного зацікавлені всі громадяни, місцева влада та держава для досягнення енергонезалежності.

Врегулювання питань реконструкції

Новий закон про комплексну реконструкцію кварталів критично необхідний. Наявне законодавство, прийняте ще у 2006 році не передбачає реальних інструментів для здійснення модернізації. Наприклад, для реконструкції всі 100 % мешканців мають надати згоду на відселення, що очевидно є нереалістичним. Також не визначено, хто саме має бути замовником реконструкції. Відповідно, за понад 15 років закон так і не запрацював.

У грудні 2022 року Київрада затвердила Проєкт Програми комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду в місті Києві. У столиці нараховують 5 395 будинків із незадовільним технічним станом. Але без законодавчих змін цю програму, так само як і програми з відбудови в інших містах, втілити на практиці дуже складно.

Законопроєкт 6458 повинен дати чіткий алгоритм ухвалення рішень, визначити процедури компенсації власникам житла, різні варіанти відселення людей під час реконструкції. Потрібно чітко прописати заходи з реконструкції кварталу залежно від того, йдеться про модернізацію з відселенням мешканців або без, чи про знесення багатоквартирного будинку. Також документом необхідно розширити перелік джерел фінансування проєктів.

"Хрущівки" (фото: dom.ria.com)

Перед розглядом у другому читанні законопроєкту також необхідно покращити механізми захисту прав жителів та власників житла. Важливо прописати чіткі механізми для розвитку соціальної та транспортної інфраструктури модернізованих кварталів.

Ще один нюанс – слід усунути всі корупційні ризики. Неабияка відповідальність у цьому питанні покладається на органи місцевого самоврядування. Йдеться про налагодження співпраці, унеможливлення корупційних ризиків та створення сприятливих умов для інвесторів. При ухваленні у першому читанні законопроекту про реконструкцію кварталів ми звернулися до НАЗК та Інституту законодавчих ідей, щоб вони вказали на слабкі моменти.

ІЗІ зазначив, що у законопроєкті відсутня чітка та прозора процедура визначення інвесторів-забудовників. Відтак, у процесі підготовки до комплексної реконструкції застарілого житла містобудівну документацію має розробляти місцева влада, а не інвестор. Бо, на жаль є практика, коли створені кишенькові проєктні організації розробляли детальний план території, і тільки вони могли бути допущені до роботи з певними інвесторами.

Тому ми підтримуємо ідею, що саме місцева влада має планувати розвиток. А щоб нормально реалізувати програми з комплексної реконструкції житла, маємо вирішити питання щодо прозорої взаємодії місцевої влади із забудовниками та щодо проведення конкурсів на реконструкцію. Бо подекуди нинішнє “загравання” самоврядування з учасниками будівельного ринку несе тільки шкоду як для людей, так і країни в цілому.

Більше того, непрозорі процеси та потенційні корупційні ризики блокують вхід до нашого будівельного ринку інвесторів, яких після перемоги в процесі відбудови ми будемо дуже потребувати. На сьогодні маємо негативний досвід: донині в Україні через корупцію не запрацював жоден іноземний інвестор, який прагнув відновлювати житло, будувати нові будинки в рамках квартальної забудови. Тому саме для місцевої влади маємо важливе завдання: створити сприятливі умови для того, щоб держава могла зацікавити не лише українські будівельні компанії, а й залучити міжнародні інвестиції.

Підсумую: роботи маємо багато. І вона стосується не лише нашого комітету та колег-парламентарів. На законодавчому рівні ми зробимо все, що в наших силах. Втім, маємо зібрати кращі ідеї, пропозиції від експертних організацій та громадськості, а ще – заручитися підтримкою місцевої влади, на територіях яких і буде відбуватися реконструкція та відбудова. Зараз як ніколи раніше слід об’єднати зусилля, бо ціль у нас одна – якісне відродження країни. Поза процесом стояти не слід, критика заради критики не приведе до результату. Попереду – обговорення законопроекту до другого читання, а зараз ми продовжуємо закликати всіх зацікавлених до співпраці. Хочеться вірити, це прохання не буде проігнороване.