Куда катится гривна и что будет с рынком недвижимости?
В ноябре рынок недвижимости оживился. С точки зрения многолетней статистики, в этом нет ничего необычного. Обычно в этот период проявляется стремление участников рынка не откладывать решение жилищных и финансовых проблем на будущий год, сделать себе и своим близким новогодний подарок. Да и государство неоднократно стимулировало ноябрьский рост деловой активности грядущими новогодними изменениями законодательства. Чиновники всякий раз исходили из того, что нововведения улучшат ситуацию; участники же рынка зачастую придерживались противоположного мнения, а потому пытались оформить документы и сделки по «старым правилам», и чуть ли не с ночи занимали очереди в БТИ.
Но в этом году основная причина ноябрьского оживления рынка совершенно иная. В основе ее - резкий рост недоверия наших граждан к национальной валюте и банковской системе. Люди активно искали способы перевода накопленных гривен во что-то более стабильное и, на их взгляд, надежное.
Насколько мы можем судить, в большинстве случаев речь шла не о приумножении семейных накоплений, а об их сохранении, пусть даже с потерями. Учитывая сложности, связанные с покупкой валюты, банковских металлов и ведением бизнеса, многие понесли деньги на первичный рынок жилья, где цены, как правило, в гривнах. Владельцам банковских вкладов нередко было значительно легче перевести гривны на расчетные счета застройщиков , чем забрать их из банков наличными.
Активизация первичного рынка жилья способствовала и некоторой активизации вторичного. Далеко не все обладатели депозитов могли приобрести квартиру в новостройке без дополнительных средств, полученных при продаже квартиры на вторичном рынке. Потому охотнее обычного шли навстречу покупателям.
Наиболее важные процессы, события и тенденции
Как и в предыдущие месяцы, основным фактором, влияющим практически на все, была война на Донбассе. Война самым негативным образом влияла на экономику, банковскую сферу, на настроения и жизненные планы наших граждан. И, естественно, влияла на киевский рынок недвижимости.
Рост проблем в банковской сфере
Проблемы в банковской сфере давно стали одной из наиболее важных особенностей отечественной экономики. Для смягчения этих проблем Нацбанк сначала ограничил максимальные суммы наличных платежей, затем шаг за шагом вводил и ужесточал ограничения на снятие денег со счетов, продажу банками валюты и банковских металлов.
Забрать депозиты стало проблемой. За один операционный день банк имеет право выдать с валютного счета сумму, не превышающую в эквиваленте 15000 гривен; со счета в национальной валюте не более 150000 гривен. Поскольку в последние месяцы валюта в банках была далеко не всегда, то вкладчикам нередко приходилось переоформлять валютные депозиты в гривневые и снимать гривны.
Увеличилось количество проблемных банков. Некоторые из них прекратили выдачу денег, некоторые выдавали по 200-500 гривен в сутки. В октябре временная администрация была введена в четыре банка, в ноябре - в пять. Всего за 11 месяцев 2014 года временная администрация была введена в 31 банк.
Попытки НБУ поддержать коммерческие банки, предоставляя им весьма значительные суммы рефинансирования, далеко не всегда были эффективными. Полученные деньги банки нередко тратили на покупку валюты, опуская курс гривны все ниже и ниже. Рекордную сумму 26,5 млрд. гривен рефинансирования НБУ выделил именно в ноябре, приняв при этом меры, блокирующие возможность траты этих средств на покупку валюты.
Сложно сказать, приведут ли подобные меры к оздоровлению банковской системы. А если и приведут, то когда именно и при каких условиях. Инерция системы слишком велика, а потому быстро отладить ее не получится.
Резкое проседание курса национальной валюты
Проблемы в банковской сфере особо явно проявились в первой декаде ноября. Всего за неделю с 4 по 11 ноября гривна по отношению к доллару США официально просела почти на 22% (курс НБУ вырос с 12,954 до 15,7714).
Рост курса доллара США в коммерческих банках был еще выше (порядка 25%). Однако приобрести доллары даже по такому курсу было крайне сложно. Валюты в свободной продаже практически не было, если же в некоторых банках валюта и появлялась, то приобрести ее можно было не более чем на 3000 гривен в одни руки. Более крупные суммы можно было приобрести на «черном рынке». Но там и цены заметно выше, и рисков больше.
Это скачкообразное изменение - прямое следствие длительного замораживания курсов валют. Как только государство попыталось прекратить крайне дорогостоящее поддержание стабильного курса гривны, сразу же проявились сглаженные прежде противоречия. Курс гривны резко обвалился, экономика и граждане понесли убытки, а «черный рынок» получил значительную подпитку.
Активизация рынков недвижимости
Какая часть изъятых из банков депозитов поступила на рынок жилья, сказать сложно: нет соответствующей статистики. Потому приходится полагаться на базы данных предложений, разрозненную информацию о сделках, личные наблюдения и контакты с участниками рынка, прежде всего, с помощью риэлторов.
Большинство застройщиков предоставляют доступ лишь к перечням «свободных квартир» в конкретных домах. Анализ изменения этих перечней позволяет судить о динамике продаж лишь в первом приближении. Ибо, с одной стороны, нередко используется практика «закрепления» квартир за подрядчиками и «доверенными лицами». С другой стороны, далеко не все инвесторы сразу же вносят 100% необходимых средств; кто-то вносит 25%, а кто-то 50%.
Тем не менее, о существенном оживлении первичного рынка жилья можно говорить достаточно уверенно. И это при том, что Главное управление статистики в Киеве опубликовало в ноябре далеко не радужные цифры: за первые 9 месяцев 2014 года объем введенного в эксплуатацию жилья сократился на 36% (по сравнению с аналогичным периодом 2013 года). При этом денег на сооружение жилых домов было потрачено почти столько же, как и в прошлом году.
В отделах продаж целого ряда застройщиков были очереди. И эти очереди, насколько мы можем судить, не вызывали неприятия инвесторов, наоборот, вселяли уверенность в правильности выбора. К тому же в очередях нередко можно было почерпнуть информацию о ходе строительства, услышать самые разные мнения и сомнения.
В условиях отсутствия официальных данных - прежде всего, о сделках, инвестициях, финансовом положении застройщиков - подобные наблюдения в совокупности с обсуждениями новостроек на интернет-форумах поневоле становятся одной из основ аналитики первичного рынка.
Не менее сложные проблемы со сбором достоверной информации о вторичном рынке. Тут мы опираемся на свою актуальную базу данных объектов, соответствующую статистику цен предложений, а также на данные и наблюдения риэлторов АН «Планета Оболонь»
По сравнению с предыдущими месяцами уровень деловой активности на вторичном рынке несколько вырос. Стало больше заявок на покупку, звонков по рекламе, договоров о намерениях, а, главное, - сделок. Существенно увеличилось количество предложений. Многие продавцы шли на весьма значительные уступки, соглашались на оплату в национальной валюте, планируя практически сразу же потратить полученные деньги на первичном рынке.
Прогноз на декабрь и ближайшее будущее
Полагаем, что в декабре на рынке недвижимости будет стагнация.
Деловая активность будет низкой; предпосылки для этого наметились в конце ноября, когда рост деловой активности застопорился, а в отдельных сегментах рынка активность пошла на спад.
Средние цены предложений в гривнах, скорее всего, вырастут, в долларах - снизятся.
Темпы снижения средних цен предложений в долларах будут определяться жесткостью планов валютного регулирования и борьбы с теневыми доходами, о которых заявляют лидеры политических партий, а также представители Кабмина и Нацбанка. Если планы по мониторингу дорогостоящих покупок, сравнению потраченных на них средств с доходами покупателей обретут зримые черты, то цены могут просесть существенно. Ибо многим покупателям придется платить дополнительные налоги, которые фискальные органы смогут начислять самостоятельно.
В подобных условиях делать долгосрочные прогнозы крайне сложно. Кроме перечисленных экономических и политических факторов очень многое зависит от развития событий на Донбассе, проблем в энергетике, готовности Киева к зимним холодам.
Источник: domik.ua
