Як безпечно зняти або здати житло та не втрапити у халепу, - поради експерта

Нещодавно моя подруга знайшла чудову квартиру в центрі міста. Вона була в захваті від розташування та вигляду житла, тому швидко підписала договір оренди, не перевіривши наявність заборгованості за комунальні послуги. Все здавалося ідеальним, доки через кілька місяців їй раптово не відключили електроенергію. Виявилося, що попередній орендар залишив значний борг за комунальні послуги, про який моя подруга нічого не знала. Вона була змушена сплатити борг, щоб відновити електропостачання і повернутися до нормального життя.

Про які ризики варто пам’ятати орендарю

Сплачені комунальні послуги не єдиний пункт, який важливо перевіряти. Найчастіше під час спроби зняти квартиру орендарі стикаються з:

• Шахрайством – орендар може стати жертвою шахраїв, які видають себе за власників нерухомості або агентів з нерухомості.
• Недійсним договором оренди – якщо договір оренди підписаний не з власником або без належної довіреності, він може бути визнаний недійсним. Це може призвести до виселення орендаря.
• Поганим станом житла – орендар може зіткнутися з проблемами, пов'язаними з поганим станом житла, які попередньо не були озвучені, або є не очевидними одразу (не працююча чи не коректно працюючі побутові прилади, сантехніка тощо).
• Заборгованістю за комунальні послуги – якщо орендодавець має заборгованість за комунальні послуги, орендар може зіткнутися з відключенням води, електроенергії або інших послуг.
• Непередбачені зміни умов оренди – для орендаря це може означати раптове підвищення орендної плати, або інші зміни умов оренди без попередження.

Раджу обовʼязково перевіряти інформацію особисто, приділяючи увагу наступним аспектам

1. Перевірка прав власності. Орендарю необхідно перевірити документи права власності на квартиру, щоб переконатися, що особа, яка здає квартиру, дійсно є її власником або має відповідні повноваження. Важливо перевірити й ті документи, на які посилається право власності (документи про спадщину, купівлю тощо). Для цього можна використати OpenDataBot, або ж онлайн сервіси Міністерства юстиції України, з інформацією про які можна детальніше ознайомитись на сайті Дія.
2. Перевірка особи орендодавця. Важливо звірити дані власника в документах на квартиру з паспортом особи, яка хоче здати квартиру. Якщо це не власник, то він повинен мати нотаріально завірену довіреність. Відсутність такої довіреності може призвести до недійсності договору оренди.
3. Заборгованість із комунальних послуг. Орендарю необхідно перевірити наявність заборгованості за комунальні послуги. Якщо борг є, його потрібно погасити до укладання договору, інакше орендар може зіткнутися з відключенням комунальних послуг. Для збору цієї інформації можна попросити минулі платіжки, які отримував власник – там буде видно, чи є заборгованість на момент вашого заїзду. Також варто зʼясувати, які комунальні послуги включені в орендну плату, а які потрібно оплачувати окремо. Уточніть, як часто потрібно сплачувати за комунальні послуги й чи є якісь обмеження. Обовʼязково внесіть перелік послуг, які ви обговорили як безоплатні, в договір, аби відсутність платежів за них з вашого боку була документально аргументована.
4. Стан житла. Орендарю важливо перевірити стан житла перед підписанням договору. Це включає огляд всіх приміщень, комунікацій, меблів та техніки, щоб уникнути неприємних сюрпризів після заселення.
5. Умови договору. Ознайомтесь з усіма умовами оренди, включаючи розмір орендної плати, порядок її сплати, умови повернення депозиту, правила щодо ремонту й обслуговування, а також можливість дострокового розірвання договору.

Про які ризики варто пам’ятати орендодавцю

Для орендодавців також існують певні ризики. Це, зокрема:

• Несплата орендної плати – орендодавець може зіткнутися з проблемою несплати орендної плати орендарем. Без договору оренди такі проблеми досить складно вирішити.
• Пошкодження майна – орендар може пошкодити майно, що призведе до додаткових витрат на ремонт і відновлення, тож обовʼязково варто фіксувати перелік та стан майна в договорі.
• Незаконне використання приміщення – орендар може використовувати приміщення для незаконної діяльності, що може призвести до проблем з правоохоронними органами й сусідами.
• Відмова від виселення – орендодавець може зіткнутися з проблемою, коли орендар відмовляється виселитися після закінчення терміну оренди або порушення умов договору. В такому разі коректний договір допоможе підтвердити свою правоту для правоохоронців.
• Порушення умов договору – орендар може порушувати умови договору, такі як утримання домашніх тварин, проведення ремонтних робіт без дозволу, суборенда тощо.

Власнику квартири, аби мінімізувати вірогідність негараздів, важливо так само як і орендарю, дотримуватися кількох ключових правил.

По-перше, необхідно перевірити орендаря: оцінити його фінансову стабільність, репутацію та наявність попередніх боргів. По-друге, важливо ретельно скласти умови договору, включаючи всі необхідні положення для захисту своїх інтересів, адже недостатньо детальний договір може призвести до непорозумінь і конфліктів. По-третє, слід враховувати можливість виникнення заборгованості орендаря, що може спричинити фінансові втрати та потребу в судовому врегулюванні. Важливо передбачити можливі шляхи вирішення подібних спорів в договорі.

Ретельно перевіряючи всі деталі перед підписанням договору, як орендар, так і орендодавець можуть забезпечити собі спокій і комфорт у процесі оренди. Будьте обачними та ретельно підходьте до питання винаймання чи здачі житла – це може вберегти вас від неприємних ситуацій в майбутньому.