Ипотека на недвижимость: ситуация на рынке Киева
Банки опасаются выдавать длинные ипотечные кредиты, заемщики опасаются их брать. Кому сейчас имеет смысл брать кредит на покупку жилья?
Весной 2014 года киевлянка Анастасия С. продала свою однокомнатную, чтобы приобрести в кредит просторную трехкомнатную в строящемся доме. «Мы не выбирали дом, в котором будем жить, мы выбирали кредитную программу. Ведь в других домах застройщики требовали 100% оплату за квартиру. И только с этим ЖК удалось договориться о пятилетнем кредите, поскольку у застройщика был банк-партнер», - рассказала г-жа Стахова. По ее словам, задача - получение кредита - была решена довольно оперативно. «Мы в течение недели подписали кредитный договор и оформили сделку. Нам повезло - я являюсь клиентом банка по зарплатному проекту, к тому же, вся зарплата - «белая». Иначе кредит нам бы не «светил», - уверена счастливая владелица квартиры в новостройке.
Когда «Деньги» стали выяснять - а зачем Анастасия связалась с кредитом, по которому переплата за пять лет составит почти 70%, выяснилось, что планы у заемщика оказались несколько отличными от декларируемых.
Надолго ли?
Феномен нынешних украинских ипотечных кредитов состоит в том, что они:
а) реально закрываются многократно быстрее заявленного срока;
б) берутся на меньшую часть стоимости покупки (до 30-40% максимум), когда до оплаты всей суммы остается совсем немного - банкиры это называют «докредитовка»;
в) а все так потому, что они дико дороги как для ипотеки.
«Кредиты на недвижимость? Вторичный рынок? Да, выдаем», - порадовали в колл-центре одного из крупных украинских банков. На кредитном рынке потеплело? Вполне возможно. Ведь еще весной 2014 года банки готовы были говорить об ипотеке разве что шепотом и без особого оптимизма. Сейчас же с ипотечными кредитами работают минимум 10 банков, среди которых - Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, ОТП Банк, Креди Агриколь Банк, банки «Хрещатик» и «Киевская Русь».
Впрочем, во многих других банках выдача кредитов на покупку жилья все еще заморожена, как и в начале 2014 года. «Нет, эта программа не работает, банк временно не выдает кредиты», - поведали «Деньгам» в ПУМБ. Также приостановлено ипотечное кредитование в Сбербанке России, Банке Кредит Днепр, Universal Bank, ВБР. Хотя на их веб-страницах и красуется описание кредитных программ на покупку недвижимости. «Мы не можем сказать, что появились новые игроки, наоборот, некоторые банки приостановили ипотечные программы», - отмечает Андрей Осипов, заместитель начальника управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».
Да, кредитующих покупку жилья банков очень мало. А те программы, что есть, отпугивают потенциальных заемщиков дороговизной и жесткими требованиями к платежеспособности заемщика.
Заявленные банками номинальные процентные ставки - на уровне 22-26% годовых. И это - не считая расходов на разовую комиссию и ежегодные страховые платежи (страховка заемщика от несчастного случая и страхование недвижимости). По подсчетам «Денег», пятилетний ипотечный кредит выльется заемщику в переплату в 57-70%. То есть, например, при сумме кредита 500 тыс. грн. общие выплаты по нему составят порядка 785-850 тыс. грн. Эффективная ставка - именно ее надо использовать для объективной оценки стоимости займа - составляет выше 30%. Именно такая цифра получается, если эффективную ставку рассчитывать по методике НБУ, которая учитывает все сопутствующие издержки.
Кстати, кредитовать банки готовы и на 20 лет. Но в этом случае переплата достигает 150% и выше. Требования по размеру первоначального взноса - 20-40%. Хотя, конечно, с большей радостью кредит банки выдадут заемщику, который готов предоставить 50-60% суммы сделки.
С начала 2014 года номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,5-2 п. п. Ряд банков предлагают фиксированную ставку - в этом случае цена кредита не меняется в течение всего срока действия договора. Другие же готовы зафиксировать ставку на один-три года, после чего она становится плавающей.
Плавающая ставка формируется банком довольно просто: берут какой-то из индексов, отражающих средний уровень ставок для вкладов на 12 месяцев (реже на три месяца), плюс маржа банка - 3,5-7,5%. В качестве такого депозитного индекса берут UIRD (Украинский индекс депозитных ставок), который рассчитывается агентством "Thomson Reuters" и публикуется ежедневно на сайте Национального банка Украины. Например, 19 сентября UIRD на 12 месяцев составил 20,38%. То есть, в зависимости от маржи банка, плавающая ставка могла быть установлена на уровне 24-28% годовых, если, конечно, сейчас у кого-то из них пришла дата пересмотра. Банки обычно пересматривают плавающую ставку по договорам ипотеки раз в квартал или раз в полгода.
Новое и недоступное
Кредиты на покупку жилья в строящихся домах банки практически не предлагают. Редкие их программы связаны с единичными жилищными комплексами - с теми, строительство которых эти же банки и кредитуют. Как правило, такое сотрудничество застройщика и банка берет свое начало еще в 2011-2013 годах, когда банки хотя бы немного кредитовали строительные компании.
Сегодня же, чтобы хоть как-то поддержать своих должников-застройщиков, банки попросту вынуждены предлагать кредиты на покупку квартир в их объектах. Просто так - без привязки к конкретному застройщику - кредиты выдают разве только Ощадбанк и Укрэксимбанк. Правда, в Укрэксимбанке говорят, что для кредита на строящуюся квартиру нужен залог в виде иной (уже построенной) недвижимости заемщика. Другие же банки (см. табл.) кредитуют только в рамках сотрудничества с определенной компанией. «Сегодня банк внедряет несколько совместных проектов с одним из крупнейших застройщиков Киева и Украины - ИнтергалБудом», - говорит Татьяна Борзых, начальник отдела продаж ипотечного кредитования Укрсоцбанка.
Традиционно на рынке кредитования первичной недвижимости активно работает банк «Аркада». Прежде он сотрудничал с ХК «Киевгорстрой», но в 2013 году возник конфликт между банком и киевским застройщиком - тогда суд признал за банком долг перед Киевгорстроем в размере 110 млн. грн. Так что теперь «Аркада» кредитует объекты компании «Будэволюция». По условиям ипотечной программы банка, процентная ставка - 16% годовых, а срок кредита - до 30 лет при первоначальном взносе 30%. А вот покупку квартир в объектах Киевгорстроя нынче кредитует государственный Укргазбанк. Также банк сотрудничает с компаниями-застройщиками «Эркер», «Гранит-Плюс» и «Укрбуд», выдает кредиты на покупку жилья в ЖК «Чайка-2» и ЖК «Акварели».
В целом, процентные ставки по партнерским программам банков и застройщиков немного выгоднее, чем стандартные условия для вторичного рынка. Такие кредиты банки готовы предоставить при номинальной ставке в 16-22% годовых.
Проверят и поверят
При появлении на горизонте потенциального заемщика банки, естественно, в первую очередь пытаются выяснить «серьезность» его намерений. «А какая сумма вам нужна? 600 тыс. грн.? А вы сможете погасить кредит за пять лет, как планируете? Какой у вас официальный доход?», - такой телефонный опрос - естественная реакция банковских менеджеров на звонок жаждущих купить квартиру в кредит.
Причем, требований к потенциальным заемщикам не так и много. Главное - доказать собственную состоятельность, иными словами, внушить банкирам доверие к своей платежеспособности.
«Клиент должен иметь положительную кредитную историю, его финансовое положение с учетом существующих у него ежемесячных обязательств по действующим кредитам и затратам на содержание семьи должно позволять ему погашать ежемесячные платежи в рамках запланированного графика», - отмечает Татьяна Борзых. Интересно, что вопрос платежеспособности каждый банк воспринимает по-своему. Для одних банков действует традиционное правило 40/60 - когда ежемесячный платеж по кредиту не превышает 40% ежемесячного дохода клиента. Другие готовы рассматривать пропорцию 80/20 - когда ежемесячный платеж по ипотеке достигает 80% совокупного дохода семьи заемщика.
В любом случае подтвердить свои доходы клиенту придется документально, и зарплата в конверте учтена банком не будет. Хотя понятно, что 80/20 однозначно свидетельствует о том, что банк рассчитывает на наличие у клиента солидных неофициальных доходов.
Если клиент нарушает условия договора, например, задерживает выплаты по кредиту, его ждут банковские санкции. Обычно они заключаются в штрафе за просрочку. «Чаще всего банки прописывают в договорах привязку платы за просроченные платежи к размеру учетной ставки НБУ. Например, указывается двойная учетная ставка НБУ за каждый день просрочки, которая насчитывается на всю просроченную сумму», - объясняет Андрей Осипов.
Сейчас учетная ставка - 12,5%. То есть при просроченном на 30 дней платеже в размере 15 тыс. грн. заемщику придется заплатить около 300 грн.
Кроме того, банк может взыскать штраф за нарушение установленного договором графика платежей, а это - 0,5% от существующей на дату такого нарушения суммы фактической задолженности по основной сумме кредита. И при долге, например в 300 тысяч, составит еще 1500 гривен.
Впрочем, если клиент вовремя обратится в банк и объяснит уважительными причинами собственный промах, то штраф могут и списать.
Кому дают ипотеку:
1. Возраст - 25-55 лет (не старше 60 лет на момент окончания срока ипотечного договора).
2. Трудовой стаж - от четырех лет.
3. Стаж на последнем месте работы - от 6 мес.
4. Подтвержденный ежемесячный доход: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% общего ежемесячного дохода заемщика.
5. Желательно: наличие дополнительных источников дохода (например, доход от сдачи недвижимости в аренду).
6. Желательно: наличие недвижимого имущества и/или автомобиля в собственности - как показатель имущественного положения.
