Иллюзия "строительного бума": почему в Киеве ускорились стройки жилкомплексов
Панорама строительных кранов в столице создает впечатление, будто вы вернулись в 2005-2007-е - жилые комплексы возводятся с той же скоростью, что и в годы бума. Но сейчас причины вовсе не во взрывном спросе
Статистика строительного рынка Киева за 9 месяцев 2014 года выглядит более чем оптимистично: с января по август он пополнился 23 новыми проектами с общим объемом предложения более 6,5 тыс. квартир, и до конца года ожидается завершение еще пяти ЖК. При этом до 10% комплексов строятся с опережением графика, что для кризисного периода и еле живого спроса - экономический нонсенс.
Причины псевдостроительного бума становятся очевидны, если проанализировать цены на строительство и на строительные работы. За 9 месяцев 2014 года стоимость последних возросла на 7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. До конца года эта цифра, очевидно, приблизится к 10%. Поэтому застройщики в один голос твердят: с учетом скорости, с которой меняется ситуация в стране, заканчивать стройки любыми силами нужно сейчас. Ведь дальше может не быть ни возможности, ни денег на это, пишет Дело.
Спешащие
Больше всего, очевидно, туманность перспектив пугает компании "Киевгорстрой", UDP, "К.А.Н. Девелопмент", "Интергал-Буд" и "Укрбуд" - именно они завершают сейчас проекты быстрее всего. "Во втором полугодии 2014 (с июля по октябрь) уже стартовали продажи в восьми жилых проектах этих компания - "Квартет", "Солнечная Ривьера", "Академ-парк", "Перспектива", "Печерск-плаза", Hoffmann Haus, Renaissance Residence и Lemonade", - рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
"В нашей компании в планах завершение строительства четвертой очереди ЖК "Сонячна брама" (а это около 50 тыс. кв.м.) и продолжение строительства жилого комплекса премиум-класса Alter Ego, общей площадью порядка 55 тыс. кв. м." - присоединяется к хору спешащих закончить строительство заместитель генерального директора ТММ по маркетингу и развитию Алексей Говорун. Правда, сегодняшняя спешка не означает, что компания ставит крест на 2015 году. "В следующем году мы планируем начать строительство двух новых проектов, один под Киевом, а второй - в Харькове. Суммарно порядка 200 000 кв. м запланировано к вводу в эксплуатацию в ближайшие несколько лет", - добавляет Говорун.
Кому продавать
Сразу отметим, что кредитных денег в нынешних стройках фактически нет: банки как потеряли веру в девелоперов после обвала 2008 года, так до сих пор и не рискуют давать им деньги. Причем ни напрямую, ни через покупателей квартир - даже в тех банках, где ипотечные программы де-юре продолжают существовать, де-факто получить заем можно только если клиент готов внести более 50% стоимости жилья самостоятельно, а стабильность его дохода не вызывает ни малейших сомнений. А таких, признаются банкиры, на сегодняшний день фактически нет.
Правда, на рынке все еще существует схема кредитования покупки квартир в аффилированных компаниях-застройщиках либо когда застройщик является крупным должником, и банку хочешь не хочешь приходится финансировать покупки квартир у него чтобы просто получить шанс на возврат денег девелопером. Так, сегодня некоторые проекты компании "Укрбуд" кредитует "Укргазбанк", проекты компании "Киевгорстрой" - "Ощадбанк" и "Укргазбанк". Но это скорее исключения из правил. Основная часть строек финансируется за счет собственных средств застройщика (как, например, у "К.А.Н. Девелопмент") и за счет напрямую привлеченных у покупателей денег. Которые, как это ни удивительно, все еще есть.
За 2014 год в столице было проведено более 6 тыс. сделок по продаже первичного жилья. "Недвижимость традиционно остается одним из наиболее безопасных способов сохранить накопления. Кроме того, совершить покупку подталкивает большое разнообразие предложений жилья в бюджетном сегменте, подкрепленное акциями, льготными рассрочками от девелоперов", - рассказывает Алла Куценко, руководитель департамента маркетинга консалтинговой компании City Development Solutions. То есть, мотивационно ситуация возвращается к истокам строительного бума в начале 2000-х, когда кризис 1998 года подорвал доверие украинцев к денежным сбережениям и они начали массово вкладывать в недвижимость именно с инвестиционными, а не потребительскими целями.
Тем более, что застройщики готовы идти на встречу как минимум в курсовых вопросах: многие из предлагаемых сейчас программ по покупке недвижимости предлагают считать по давно забытому курсу 10 грн/1$. И абсолютно все готовы фиксировать в договоре рассрочки стоимость квадратного метра в гривне, если вносится от 35% стоимости квартиры.
Правда, даже такие программы лояльности не спасают от роста цен на жилье. Что примечательно, сами застройщики признаются, что валютная составляющая в их бизнесе не так и велика, но повышение цены мотивируют именно ростом курса.
"На сегодняшний день с учетом постоянно растущего курса валюты мы подняли цены в гривне на 25%. В долларах цена упала на 20%. Будет расти курс - будет расти цена, несмотря на то, что импортная составляющая в строительстве относительно невелика - порядка 15%. Плюс ко всему не стоит забывать о том, что существует средняя рыночная цена за квадрат в каждом классе недвижимости, ниже которой застройщик опускаться не будет. С другой стороны, если сравнивать цены, сегодня реальные сделки на первичном рынке совершаются по курсу в 10-11 грн за доллар", - рассказывает Алексей Говорун.
В условиях отсутствия банковского кредитования предоставление рассрочки на покупку недвижимости напрямую застройщиком из экзотического инструмента превратилось в совершенно стандартный. Самые длинные рассрочки готовы предоставлять сегодня KAN Development и UDP - за квартиру в их комплексах можно расплачиваться до 10 лет. Другие застройщики пока держатся в рамках привычных 2-3 лет, но тенденция явно идет к увеличению сроков предоставления рассрочки.
