На вторичном рынке - застой. На первичном продавцы изо всех сил держат цены. Длинной и дешевой ипотеки нет и в ближайший год не ожидается. Что из этого следует для покупателя? Правильно, широкий выбор и возможность торговаться.
На вторичном рынке - застой. На первичном продавцы изо всех сил держат цены. Длинной и дешевой ипотеки нет и в ближайший год не ожидается. Что из этого следует для покупателя? Правильно, широкий выбор и возможность торговаться.
На украинском рынке недвижимости по-прежнему доминирует покупатель. Девальвация и нестабильность в банковском секторе? Да, действительно, они натолкнули многих украинцев на мысль «освоить» свои валютные сбережения путем покупки недвижимости. Вот только ситуация в стране мало располагает к таким инвестициям. «Число просмотров выставленных на продажу квартир резко выросло по сравнению с зимой и весной, но сделок до обидного мало», - говорят риелторы в один голос. Им вторит статистика: число сделок на столичном вторичном рынке в июле и августе составило 642 и 536, а на первичном - 806 и 621 соответственно.
Конечно, сейчас играет такой фактор, как спрос со стороны небедных мигрантов из зоны АТО. Но штука в том, что активность «гостей столицы» привела к росту ставок аренды, но не цен. Сделки по покупке тормозятся политической неопределенностью, снижением деловой активности, а также отсутствием жилищного кредитования и вымиранием рассрочек у застройщиков. Если и были иллюзии по поводу того, что «дно» уже пройдено, они быстро тают.
Снижение количества сделок неминуемо вынудит как застройщиков, так и владельцев «вторичного» жилья развернуться к покупателям лицом. По крайней мере, именно такие мысли звучали от экспертов на конференции «Денег» по недвижимости, которая прошла в сентябре 2014 года.
Строят осторожно
Девелоперы начинают новые проекты неспешно и взвешенно. «Если за первые шесть месяцев текущего года в Киеве появилось 16 новостроек, то за июль и август - 7 новых новостроек. И еще 5 будут запущены в сентябре-октябре. Итого за восемь месяцев 23 новых проекта на 6500 квартир», - рассказала в ходе конференции Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solution.
В Киеве наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы. Появляется новое жилье и на Печерске, в то время как в Деснянском и Подольском районах застой - там предложение квартир минимально. Зато пригород разрастается как на дрожжах.
«В прошлом году прирост новых квадратных метров в городах-спутниках достиг 84%. За первое полугодие этого года он составил 120%», - подсчитывает Ярослава Чапко.
Причина осторожности девелоперов - низкий спрос, который, в свою очередь, охлажден социально-экономической и валютной нестабильностью в стране. И если еще в апреле-марте застройщики открыто декларировали привязку к «старому» курсу на уровне 8 грн./долл., то сейчас они подтягивают цены к текущей стоимости гривны. «Раньше себестоимость квадратного метра и цена его реализации были почти равны, а на сегодня себестоимость выросла как минимум на 50% от той дельты, на которую девальвировала гривна», - подчеркнул Олег Перегинец, управляющий партнер компании Kiev Standard, выступая на круглом столе по недвижимости. Соответственно, цены на новые квадратные метры могут вырасти почти в полтора раза.
При этом интересы покупателей все больше смещаются в сторону более дешевого жилья. Например, весной инвестор был готов платить 1500 долл./м2 в бюджетной новостройке, а сейчас - не более 1000 долл. В бизнес-классе покупатели рассматривают предложения не более 2200 долл. (ранее - до 3000 долл.), а в премиуме - до 4000 долл. за «квадрат». Хотя в начале года были готовы отдать застройщику и 5000 долл./м2.
Девелоперы со своей стороны перестали стрелять «в белое», а тщательнее изучают настроения потенциальных покупателей перед запуском новых проектов. Как следствие, качество жилья становится выше, а его окупаемость - быстрее.
Покупатели, со своей стороны, все чаще выбирают недвижимость для заработка, предпочитая сдавать квадратные метры в аренду. Именно этим эксперты объясняют растущий спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв. м), но и на более просторное жилье, до 80-120 кв. м. Оно сдается в виде хостелов или так называемых «share houses». То есть современных коммуналок, где уживается по несколько семей.
Вопрос скидок очень индивидуален. И для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь весомые аргументы для давления. Например, моментальную оплату полной суммы или возможность купить нескольких квартир. Тогда можно выдавливать из девелопера скидку до 15-20%.
Обещает встрепенуться
«Вторичка» так и живет своей жизнью, и сделки там всецело зависят от договоренностей между продавцом и покупателем. Стремясь не продешевить, хозяева жилья умышленно завышают цены на свои объекты. И после длительных переговоров цена продажи нередко на 10-20%, а то и на 30% ниже заявленной.
Большое значение в торгах между сторонами имеет скорость сделки. А также способность покупателя воздействовать на продавца. Например, когда инвестор владеет информацией о средней цене реальных сделок в конкретном районе. Либо пытается снизить стоимость жилья, указывая на его очевидные недостатки (плохое расположение, конструктивные недочеты, несоответствие ремонта обещанному и т. д.).
Резерв снижения цен на «первичку» есть. Это снижение коррупционных платежей и отчислений «на инфраструктуру». В сумме это может сэкономить застройщику не менее 30%, а покупателю - минимум 25%
К тому же продолжается сближение цен между схожими предложениями с первичного и вторичного рынков. Поэтому продавцам приходится идти на уступки, чтобы не терять покупателей, либо отказываться от продажи, используя свои квартиры для сдачи в аренду. Благо на съемное жилье спрос сейчас действительно огромный. Именно он привел к росту арендных ставок с весны где-то на 20%. Везет не только киевлянам, которые сдают жилье, но и близлежащим городам. Там пока нет такого дефицита «съемных метров», как в столице. Да и цены значительно ниже.
«К тому же в городах, где есть приток переселенцев, цены на вторичное жилье, скорее всего, будут показывать рост вместе с арендными ставками», - заявила в ходе круглого стола Ярослава Чапко.
Чего ждем?
В ближайшие месяцы спрос на недорогое жилье от застройщиков сохранится. И хотя квартиры, где цена квадратного метра достигает 10-12 тыс. грн. уже сложно назвать «эконом-вариантом», альтернативы у покупателей, увы, нет. И это касается не только Киева, но и других крупных городов: Одессы, Львова, Днепропетровска, Харькова. Волна подорожания докатилась в том числе и до них. Тем не менее, для обладателей валютных сбережений покупка квартиры все еще остается привлекательной инвестицией. Хотя бы потому, что даже в центре столицы можно найти жилье по цене около 1 тыс. долл./м2.
Спрос на аренду, равно как и ставки, также останется высоким. Причем эксперты не отрицают, что в сентябре-октябре арендные ставки увеличатся еще на 10% от нынешних уровней.
«Вторичку» тоже ждут перемены, которые отчасти связаны с облегчением ведения оценочной деятельности. Как следствие, стоимость услуг оценщиков должна снизиться минимум вдвое (на данный момент она составляет для квартир около 2,5 тыс. грн.). Не исключено, что наконец появятся открытые данные о реальных сделках. И это приведет цены на вторичное жилье к справедливой отметке.
«Кроме того, ни в одной стране мира покупатель не платит комиссию при сделке, она ложится на плечи продавца. Поэтому сейчас самое время, чтобы качественно изменить взаимоотношения продавцов и покупателей», - считает Михаил Артюхов, управляющий партнер ARPA Real Estate.