Что должны получать инвесторы недвижимости и что им предлагают
Выбирая квартиру на первичном рынке, инвесторы обращают особое внимание на инфраструктуру жилого комплекса.
ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, какой должна быть инфраструктура согласно законодательству, сколько денег застройщики тратят на ее создание и какие объекты интересны покупателям.
Не «квадратами» едиными
При выборе квартиры в новостройке, сегодня инвесторам интересна не только цена и месторасположение, но и инфраструктура комплекса.
«Усиление конкуренции обуславливает развитие в составе крупных жилых комплексов значительного количества поддерживающих и сервисных функций, призванных обеспечить максимальный комфорт и удобство для будущих жителей. Если ранее девелоперу было достаточно предусмотреть нежилые площади на первых этажах домов, которые быстро продавались и заселялись арендаторами, размещающими свои небольшие бизнесы - парикмахерские, химчистки, магазины товаров первой необходимости, то сегодня, во-первых, снизился спрос на аренду таких помещений, а во-вторых, их уже недостаточно для обеспечения конкурентоспособности жилого проекта. Современные жилые комплексы предлагают жителям полноценные спортивные и оздоровительные центры, детские и спортивные площадки, благоустроенную территорию для прогулок и отдыха, в том числе парки и пляжи», - утверждает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
По словам Владимира Тимочко, партнера Dragon Capital, компании, которая управляет проектами фонда DUPD, наличие инфраструктуры в последнее время стало одним из самых важных факторов при выборе квартиры. «Особенно это касается бизнес- и премиального сегмента. Люди уже давно перестали покупать метры квадратные, а задумываются о комфорте жизни на новом месте», - говорит он.
По закону
Согласно строительным нормам, при строительстве жилых комплексов обязательными являются объекты социальной инфраструктуры.
Олеся Перчак, заместитель генерального директора компании UDP по вопросам маркетинга утверждает, что согласно ДБН 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений в объектах жилой недвижимости», обязательными элементами инфраструктуры должны быть зеленые зоны для отдыха и прогулок, пешеходные зоны, детские площадки, площадки для сбора мусора, места для выгула собак, для парковки автомобилей. Также обязательным условием планировки жилого комплекса должно быть наличие нескольких свободных въездов на территорию комплекса.
При этом детские площадки должны занимать не менее 0,7 кв. м на человека, спортивные - 0,2 кв. м, площадки для отдыха - 0,1 кв. м, территория стоянки - не менее 0,8 кв. м на человека.
Что касается коммерческих объектов, то, по словам Евгения Каримова, главного архитектора проектов Института «ГорГражданПроект», законодательство не обязывает застройщика предусматривать объекты обслуживания в составе жилой недвижимости.
«Но согласно некоторым нормативам, в частности ДБН-В.2.2-15:2005 застройщики могут реализовывать нежилые помещения на первом, втором этажах под рестораны, магазины, консультационные кабинеты врачей и т.п. В то же время, правила четко регламентируют, что не может быть размещено в объектах жилой недвижимости - магазины и другие объекты, площадь которых превышает 700 кв. м, ресторанов с количеством посадочных мест более 50 и т.п.», - говорит эксперт.
Популярная инфраструктура
Какие объекты инфраструктуры чаще всего строят застройщики? По мнению Дмитрия Шости, если речь идет о большом жилом комплексе, «идеальный набор» застройщика состоит из одной или нескольких детских и/или спортивных площадок, детского сада и/или школы, коммерческих помещений, где можно будет поместить аптеку, магазин типа «у дома», парикмахерскую, кафе, несколько офисов. Это могут быть как помещения на первых этажах, так и отдельно стоящие торгово-офисные центры.
«На свое усмотрение и в зависимости, как правило, от личных взглядов, а иногда политических амбиций владельца компании-застройщика, на территории комплекса может появиться церковь или молебный дом. Кроме того, по индивидуальной договоренности и при наличии соответствующих технических условий на местности, в комплексе могут построить спортклуб с бассейном», - говорит он.
Добавляя, что, в реальности объекты эконом-класса зачастую обходятся одной-двумя стандартными детскими площадками и заасфальтированным двором.
«Чаще всего застройщики в свои проекты комплексов вносят те объекты инфраструктуры, которые легче продать. То есть, ставка делается на коммерческую недвижимость: офисы, помещения под магазины, аптеки, рестораны и т.д.», - утверждает Олеся Перчак.
Затраты застройщиков
Точные цифры, сколько застройщики тратят на строительство инфраструктуры, специалисты называть не берутся.
По оценкам Дмитрия Шости, расходы зависят от размеров комплекса. Как правило, чем больше сам по себе объект, тем меньше в процентном соотношении занимают затраты на возведение социальных объектов.
«По нашим оценкам, в столице расходы застройщиков на «социалку» колеблются в пределах 4-7% от стоимости всего проекта», - говорит он.
По словам Олеси Перчак, средний показатель стоимости инфраструктуры - это приблизительно 25% от стоимости всего реализуемого жилого комплекса. Но этот показатель очень усреднен, так как в конечном итоге и цена, и весь бюджет будут очень зависеть от особенностей жилого комплекса и от его концепции.
