Буковель чи Балі: куди краще інвестувати в нерухомість та як вибрати об'єкт

Де шукати інвестиційний потенціал нерухомості в Україні та за її межами – в колонці засновника та СЕО групи компаній RITM Олександра Лахтіонова для РБК-Україна.

Питання інвестування залишається актуальним для українців навіть в умовах війни. Надійний фінансовий тил в якості активу, якій працює на власника і генерує пасивний дохід, допомагає більш впевнено проходити кризові періоди.

Одним із таких інструментів, який стає все більш популярним в Україні та світі, є дохідна нерухомість. Цей сегмент дає зрозумілу модель прибутку та потребує мінімального залучення власника в операційні процеси.

Наразі для українських інвесторів доступні варіанти дохідної нерухомості як всередині країни, так і поза її межами. За фінансовою складовою поріг входження в такі проєкти є порівнянними, тому для прийняття зваженого рішення та диверсифікації ризиків, розглянемо особливості ринків дохідної нерухомості в Карпатах (Україна) та на острові Балі (Індонезія), які зараз активно розвиваються, мають свої схожості та відмінності.

Як оцінити інвестиційну привабливість і перспективи проєкту

Принцип, за яким працює дохідна нерухомість, всюди однаковий: девелопер створює проєкт, який передає в управління керуючої компанії для отримання прибутку власниками. При створенні цих проєктів враховується кон'юнктура ринку, локація, туристичні потоки, собівартість та категорія готелю.

Відмінності полягають тільки в тривалості туристичного сезону, наявності валютних ризиків (наприклад в Україні не відбулася прогнозована девальвація гривні до рівня 50-60 за долар, і це очікування "вирує у повітрі" і впливає на прийняття довгострокових інвестиційних рішень).

В цій формулі власники також мають рахувати свій час, адже пасивний дохід не передбачає постійну залученість власника в операційну діяльність.

Фото: Питання інвестування залишається актуальним для українців навіть в умовах війни ((facebook.com/mountain.residence.apartments)

Якщо оцінювати наш ринок за рамками валютних ризиків, то кращих можливостей, ніж на Заході України, в Європі наразі важко знайти.

Враховуючи відсутність конкуренції в правильному продукті та потенціал зростання внутрішнього туризму – український ринок за перспективами можна порівняти хіба з американським. Але логіка інвесторів будується на балансі між ризиками та дохідністю, тому базове правило – диференційований інвестиційний портфель.

Ті, хто мають кілька проєктів в Україні, шукають зовнішні ринки для інвестування. І тут важливо, щоб закордонний актив не став пасивом через короткий сезон, низький рівень прибутковості, велике фіскальне навантаження та зарегульовану модель управління.

Точка інвестиційної привабливості в Україні

В Україні найбільш спокійною та перспективною гаванню для інвестування є регіон Буковелю і населені пункти в радіусі 40-50 кілометрів (Яблуниця, Поляниця, Татарів, Микуличин, Верховина, Косів, Яремче).

Це майже єдиний регіон з максимальною капіталізацією, який має перспективи подальшого зростання, адже саме в Буковелю проінвестовані мільярди в розвиток та інфраструктуру. Варто враховувати також план розвитку курорту: створення транспортної інфраструктури, яка має об’єднати рекреаційний потенціал курортів Івано-Франківщини.

Поза Буковелем у Карпатах за потенціалом зростання можна також відзначити рекреаційно-привабливі Східницю на Львівщині та Поляну на Закарпатті.

За рівнем дохідності українські девелопери обіцяють 6-12% річних, не враховуючи валютних ризиків. Велику роль грає сезонність. Хоча за останні 10 років періодом міжсезоння навчились керувати краще, в тому числі завдяки комплексам з додатковими послугами, басейнами, SPA, різними атракціями тощо. Але цей фактор досі має вплив.

Фото: В Україні найбільш спокійною та перспективною гаванню для інвестування є регіон Буковелю і населені пункти в радіусі 40-50 кілометрів (instagram.com/@a_tsiolkovska)

"Трикутник сили" для диференціації ризиків

Ринок дохідної нерухомості острова Балі вирізняється довгим туристичним сезоном (понад 300 днів на рік), що дуже впливає на річну прибутковість. За рахунок сезонності, дохідність складає від 10% до 18% річних.

Також свою роль відіграє більш стабільне валютне середовище та потоки туристів з усього світу. Великий внутрішній ринок, активні зовнішні інвестиції, м’який податковий режим та міжнародна валютна зона – це відповідь на питання, чому нерухомість на Балі затребувана, попри те, що іноземці там інвестують на правах оренди. Але і тут є можливість створити юрособу та отримати ширші можливості, включно з правом власності.

Досвідчені гравці розуміють, що інвестиційна нерухомість – це не про власність, а про грошовий потік. Тут важлива саме роль керуючої компанії, а також умови, обмеження та вплив, який вона дає власнику.

По локаціях для інвестування на Балі варто дивитися на "трикутник сили" – три регіони з різними характеристиками та високим потенціалом. Чангу – місце для активного життя і відпочинку з розвиненою інфраструктурою, в якому проживає багато експатів. Убуд – духовний центр з неймовірною природою та історичними пам’ятками. Букіт - заповідний кліматичний курорт з горами та океаном. За ціною всі ці регіони ні в оренді, ні у вартості доби проживання суттєво не відрізняються.

В свій час ринок Балі був дуже сильно девальвований внаслідок пандемії Covid-19, і тільки зараз відбувається поступове відновлення. В наступні 3-5 років є тенденція на зростання за рахунок нового якісного продукту – апартаментів, віл, таунхаусів, а також враховуючи масштабні інфраструктурні проєкти, які запланував уряд Індонезії (нові дороги, аеропорти, порти).

Фактори оцінки та ухвалення рішень

З точки зору девелопменту Буковель і Балі схожі тим, що почати будувати тут просто, а створити дійсно потрібний ринку продукт – важко. Багато проєктів просто не потрапили у потрібний для цільової аудиторії концепт і зараз потребують оновлення і реконцепції. Наприклад, на старті не були враховані конструктивні ризики – в горах вони свої, на островах свої. А це інший бюджет: +30-40% до вартості будівництва у містах.

При цьому фінансовий поріг входу для інвестора в обох локаціях майже однаковий. Починаючи від 80 тисяч доларів можна придбати типові апартаменти, від 200 тисяч – віллу. І ці об’єкти будуть співставні і за площею, і за класом, і за загальними характеристиками.

Фото: У інвестування в нерухомість на Балі є низка своїх переваг (isiainvest.com)

Якщо розкласти всі карти на столі і визначити ТОП-3 аргументів для інвестування в дохідну нерухомість в кожній з локацій, то це виглядатиме приблизно так:

Переваги інвестування в Буковель:

• Популярна локація, що розвивається і буде гарантовано затребувана серед туристів, а отже, приноситиме дохід;
• Легка доступність для власного відпочинку;
• Інвестування коштів в економіку країни.

Переваги інвестування на Балі:

• Міжнародний фінансовий ринок з прозорими правилами;
• Розрахунок та отримання доходу у валюті;
• Точка диференціації на зростаючому ринку завдяки постійному потоку туристів з усього світу.

Але в будь-якому разі, заходячи в інвестицію потрібно розуміти, на яких умовах ти зможеш з неї вийти. Тобто відслідковувати ситуацію не тільки на первинному, але й на вторинному ринках – чи затребуваний даний формат нерухомості, чи є попит на цей комплекс і цю локацію тощо. Або довірити це питання фахівцям, які постійно в ринку і розуміють, що там відбувається.