Будет ли дешеветь недвижимость в 2015 году?
Украинский рынок недвижимости в 2014 году был полностью подвержен влиянию падения экономики в стране. Все негативные тенденции, в частности девальвация, банковский кризис, военные противостояния в зоне АТО и все вытекающие последствия отразились и на этом бизнесе.
Особенностями рынка в 2014 году стали его значительная волатильность и непредсказуемость.
«Пожалуй, самым знаковым событием стала практическая остановка рынка в начале года и, как следствие - высокая ценовая неопределенность, которая превышает в среднем 30%, а в некоторых случаях достигает и все 70%-100%. Никто однозначно не знает, сколько стоит недвижимость», - рассказал «Минфину» Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate.
Кроме того, наблюдалось существенное падение продаж, как первичной, так и на вторичной недвижимости, но продажа квартир м.Дарница была на высоком уровне. Рынок прошедшего года полностью зависел от покупателей. Эта тенденция вероятно продолжится и в текущем году. Покупатели откладывая сделки, ожидали еще большего обесценивания объектов, поэтому застройщикам приходилось уступать в цене.
У экспертов есть основания полагать, что сейчас недвижимость станет доступной как никогда.
Первичный рынок
Киев стал наиболее привлекательным городом для тех, кто переезжал и планирует переезжать - это касается и покупки, и арены жилья. Большинство застройщиков в прошлом году сосредоточились на столице.
«Январь-февраль 2014 года были абсолютно «стерильными» с точки зрения продаж. Во втором полугодии была зафиксирована максимальная экспансия, в том числе и среди застройщиков в регионах, тех, кто раньше строил в пригороде - они максимально сфокусировали свое внимание на Киеве», - рассказывает Олег Перегинец, управляющий партнер компании KievStandard.
Еще одной особенностью стал возвышенный спрос на малометражные квартиры. Причины кроются в законодательных инициативах правительства: во-первых подорожали коммунальные платежи, во-вторых в Украине заработал налог на недвижимость.
«Общий спрос уверенно движется в сторону эконом сегмента и в сторону уменьшения площадей, - рассказывает Михаил Артюхов.
При этом, по словам эксперта, покупатели с большей охотой выбирают готовый продукт - лучше с ремонтом, но небольшой площади.
Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions в комментарии Униан отметила, что в бизнес-классе цены выросли на 40%, в классе «эконом» и «комфорт» рост составил в среднем от 23% до 28%.
Больше всего в 2014 году увеличились цены в премиум-классе, но застройщики готовы продавать объекты с большим дисконтом. При этом, рынок элитного жилья переживает кризис достаточно спокойно, его легче спрогнозировать.
Не смотря на то, что в сегменте «бизнес» и «премиум» продажи упали в три раза, есть отложенный спрос, рассказывает Олег Перегинец.
«Количество просмотров объектов по сравнению с предыдущими годами выросло. Это связано с тем, что многие принимают решение о покупке, но при этом не спешат, ожидая перемен в политической ситуации, к примеру», - говорит эксперт.
Вместе с тем Перегинец прогнозирует, что ситуация изменится в феврале - в сегменты «бизнес» и «премиум» вернутся оживленные продажи. Новые объекты будут продаваться не за 6-8 лет, а за 3-4 года.
Знаковой тенденцией стало также и то, что деньги из банков активно перетекали в недвижимость. Финансовый кризис, рекордная девальвация, недоверие к банковской системе и ограничения по вкладам сыграли некоторым образом на руку первичному рынку жилья. Ввиду отсутствия альтернативы, население все больше предпочитает хранить сбережения в квадратных метрах.
«Вторичка»
Сложнейшая ситуация сложилась со вторичным жильем. Сергей Костецкий, ведущий аналитик компании SV Development отметил, что «вторичка» во многом уступает в преимуществах перед новым жильем.
Так, значительно выросли цены на вторичное жилье. Так, как сделки по покупке и продаже вторичных квартир осуществляются преимущественно в иностранной валюте, а снять с банковских счетов ее сейчас крайне сложно - «вторичное» жилье потенциально становится невыгодным приобретением.
Кроме того, на вторичном рынке отсутствует рассрочка.
«Рассрочка сегодня является заменителем ипотеки. Ряд застройщиков готовы давать рассрочки даже на готовые объекты. Мы заключали сделки в 2014 году с рассрочкой на 2 года. На введенные в эксплуатацию объекты это считается невероятно большим сроком, потому что обычно он не превышает шести месяцев», - рассказывает Олег Перегинец.
Согласно статистике ИАП Столичная недвижимость, в декабре 2014 года средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир в Киеве отмечена на уровне 27 934 гривны за квадратный метр, относительно января 2014 года средняя цена увеличилась на 76%.
Аренда
Дефицит арендного жилья в столице, который наблюдался в 2014 году вероятней всего продолжится и усугубится в текущем. Нехватка предложений спровоцирована небывалым спросом, особенно это касается однокомнатных квартир.
«Спрос на аренду жилья вырос, но, в то же время, грамотных продуктов для сдачи в аренду нет. Думаю, что в 1-ой половине 2015 появятся узкоспециализированные компании, которые будут управлять инвестициями в недвижимость», - говорит Михаил Артюхов.
Характерно, что в 2014-м украинцы активно стали подыскивать жилье не только в пределах Киева, но и за его границами. Переселенцы из проблемных регионов повлияли на формирование этой тенденции.
Все больше потенциальных арендаторов интересуют недорогие, доступные предложения.
Гривневая цена на аренду увеличилась, кроме того участики сделок постепенно уходят от расчетов в долларах. Такой переход в национальную валюту может упростить сам рынок арендного жилья, сделать его более прогнозированным, полагает Олег Перегинец. По его словам, в долгосрочной перспективе такой тренд будет иметь позитивные последствия.
Прогноз на 2015 год
Эксперты прогнозируют, что средняя цена на покупку первичного жилья во всех сегментах по Украине будет снижаться, что стимулирует покупателей воспользоваться ситуацией.
Украинцы все больше будут инвестировать в объекты недвижимости с целью сохранить свой капитал.
Девелоперов же от потерь сможет спасти лишь стабилизация экономической ситуации в стране - усмирение валютных скачков, политическая ясность.
«Скорее всего те стройки, которые были законсервированы в 2014 году, уже в этом выйдут на рынок продажи, - говорит Михаил Артюхов. Основной спрос будет сосредоточен на объектах в ценовом диапазоне до 100 тысяч долларов, его доля по нашим оценкам превышает 80% всего спроса».
Небольшие квартиры с рациональной планировкой и приемлемой ценой будут продолжать оставаться наиболее востребованными на рынке, говорит эксперт. По его оценке, именно у жилья эконом класса - наилучшие перспективы в ближайшие 2-3 года.
Источник: Минфин
