Анализ тенденций на рынке недвижимости
На этой неделе Нацбанк предпринял попытку найти «равновесный курс» валют с помощью ежедневных аукционов продажи долларов . В результате, за неделю курс доллара вырос примерно на 11,7%. Если 1 ноября 2014 мы использовали курс доллара 12,95, то по состоянию на 08.11.2014 он составил 14,47. А поскольку цены предложений теперь хранятся в гривнах, то средние цены в долларах при этом резко снизились.
Насколько соответствует это резкое снижение долларовых цен рыночным реалиям - сказать пока сложно. Рынок недвижимости имеет высокую инерцию. Большинство продавцов вносят коррективы в объявления достаточно редко, предпочитая учитывать все изменения при проведении торгов. Курсы пересчета валют нередко являются предметом договоренности продавцов и покупателей.
С одной стороны, большинство участников рынка недвижимости традиционно ориентируются на цены в долларах США. С другой стороны, основные их доходы в гривнах. Отсюда и раздвоение восприятия рыночных тенденций, которое усиливается в периоды резких изменений курсов валют на фоне жесткой политики государства, направленной на вытеснение доллара с рынка недвижимости.
С точки зрения статистического анализа, все эти факторы - источники значительных погрешностей и даже ошибок. Ибо за время экспозиции меняются не только официальные и неофициальные курсы валют, но и взгляды на цены некоторых участников рынка. С этим можно было бы смириться при условии регулярной публикации достоверных данных обо всех реальных сделках. Тогда статистика цен предложений отошла бы на второй план. Но беда в том, что достоверных данных о реальных сделках крайне мало. Их скрывают не только чиновники, но и практически все участники рынка.
Резкий переход к политике «плавающего курса» пока лишь увеличил и без того значительный хаос на киевском вторичном рынке недвижимости. Ибо крайне с ложно анализировать ценовые тенденции инерционного рынка недвижимости в условиях ежедневных скачкообразных изменений курсов валют.
Эти скачкообразные изменения - прямое следствие длительного замораживания курсов валют. Как только государство прекращает крайне дорогостоящее поддержание стабильного курса национальной валюты, сразу же проявляется множество сглаженных прежде противоречий. В результате чего курс резко обваливается, экономика и граждане несут убытки, а «черный рынок» получает значительную подпитку.
Выход, на наш взгляд, в регулируемом переходе к плавающему курсу с помощью проведения регулярных аукционов продажи валюты. На первом этапе проведения таких аукционов произошел скачок. Но со временем скачки должны исчезнуть - вероятность этого достаточно велика.
Изменение средних цен предложений в гривнах за квадратный метр
В целом по Киеву средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 2,0%;
- за последние три месяца выросла на 0,1%;
- за последние полгода снизилась на 1,1%;
- за последний год выросла на 43,5%.
В новых домах средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 2,6%;
- за последние три месяца снизилась на 2,8%;
- за последние полгода снизилась на 5,5%;
за последний год выросла на 34,8%.
В домах возле метро средняя цена предложений в гривнах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 2,4%;
- за последние три месяца снизилась на 5,5%;
- за последние полгода выросла на 1,8%;
- за последний год выросла на 34,1%.
Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр
В целом по Киеву средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 2,8%;
- за последние три месяца снизилась на 6,2%;
- за последние полгода снизилась на 11,8%;
- за последний год снизилась на 13,1%.
В новых домах средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 3,2%;
- за последние три месяца снизилась на 11,7%;
- за последние полгода снизилась на 15,6%;
- за последний год снизилась на 18,8%.
В домах возле метро средняя цена предложений в долларах за квадратный метр:
- за последний месяц снизилась на 3,2%;
- за последние три месяца снизилась на 7,1%;
- за последние полгода снизилась на 15,6%;
- за последний год снизилась на 18,9%.
Комментарии:
Резкий рост цен в гривнах в период с февраля по май связан с резким проседанием курса гривны не фоне более-менее стабильных цен в долларах.
Колебания цен в гривнах с мая по ноябрь связаны с двумя факторами. С одной стороны, сказывалась явно выраженная общая тенденция снижения цен на недвижимость. С другой стороны, периодическое проседание курса национальной валюты толкало вверх цены в гривнах.
В дальнейшем, скорее всего, цены в гривнах будут изменяться примерно так, как в 2008-2009 годах. Тогда курс гривны резко упал, а цены в гривнах резко выросли. В дальнейшем же цены в гривнах снизились. И основная причина этому - снижение долларовых цен при достаточно стабильном курсе национальной валюты.
Источник: domik.ua
